새 정부의 부동산 정책이 총선 이후 불거지고 있지만 부동산 시장이 활성화될 것이라는 기대와 주택가격 상승만을 부추길 수 있다는 염려의 목소리가 뒤섞이고 있다.

부동산 세제 등 규제완화가 가시화될 경우 침체된 부동산 시장의 활성화를 기대할 수 있지만 미분양 주택수가 전국적으로 13만여가구, 경기도에서만 2만여가구를 웃돌고 있어 이에따른 대책도 필요하기 때문이다.

이로인해 새 정부의 부동산 정책 방향도 초기부터 꼬여버린 실정이다.

부동산 전문가들은 “경기동북부 지역을 중심으로 가격이 지속적으로 상승하는 상황에 세제를 완화하면 집값 급등이 염려되고, 미분양 주택은 11년8개월만에 최고수치를 기록하고 있어 부동산 관련 규제손질 자체가 복잡해졌다”며 “정부의 부동산 대책에 큰 관심이 집중된다”고 말했다.

◆총선 이후 바뀔 주요 부동산 제도= 올 상반기 내로 지분형 아파트 분양제도와 신혼부부용 아파트 등 새로운 유형의 주택공급에 대한 윤곽이 확실해질 전망이다.

스피드뱅크 관계자는 “최근 정부 발표에 따르면 애초보다 공급물량을 줄이고 시기도 확정하지 못한 것으로 보인다”며 “하지만 서민들의 관심이 큰 만큼 새로운 형태의 주택공급을 위한 후속 입법이 추진될 가능성이 높다”고 말했다.

이어 “지분형 주택은 올 가을 시범도입에 앞서 구체적인 시행 방안이 정리될 가능성이 크고 신혼부부용 주택도 올 하반기 이전에 윤곽을 드러낼 것으로 보인다”고 덧붙였다.

재개발, 재건축 활성화를 위한 절차 개선도 진행될 예정이다.

재정비촉진지구로 지정될 도심 역세권 구역 지정과 택지로 개발할 산지, 구릉지, 한계농지 조사도 올 하반기 진행될 것으로 전망되고 있다.

분양가격을 낮추기 위한 방안도 검토중이다.

새 정부는 분양가 상한제 외에 추가로 분양가를 인하하기 위해 공공택지의 원가를 낮추고 택지 개발사업을 경쟁 체제로 만들어 분양가격 인하를 유도할 계획이다.

특히 17대 임시국회 등에서 합의된 제도개선과 관련, 후속 입법이나 규정 마련도 급물살을 탈 전망이다.

이르면 올 6월 말부터 지방 민간택지에 건설하는 아파트의 분양권 전매제한이 폐지되고 세제관련 규제도 완화될 가능성이 높다.

이중 세제완화는 이명박 대통령의 공약사항으로 주택 거래시 발생하는 취·등록세와 양도소득세 등 거래세 완화와 1주택자 대상의 과세완화가 올 상반기 내 논의·결정될 가능성이 크다.

총선 공약으로 제시된 수도권 임대 아파트 공급과 서민 주거환경 개선, 주택구입 자금 지원 등도 빠르게 추진될 전망이다.

하지만 ‘선 집값안정, 후 규제완화’를 강조하는 정부의 입장이 변화되지 않는 한 세금이나 재개발 관련 규제 완화는 당분간 지연될 가능성도 예측되고 있다.

◆부동산 정책, “미분양 해소 시급”= 하지만 전문가들은 부동산 시장의 규제완화보다 미분양 해소대책이 더 시급한 것으로 판단하고 있다.

올 2월 말 기준으로 정부가 집계한 미분양 주택은 13만가구 정도지만 업계에서는 20만가구를 웃도는 것으로 예측하고 있기 때문이다.

미분양 주택 증가는 건설업계의 연쇄부도와 함께 프로젝트파이낸싱(PF)을 승인한 금융기관의 부실화로 이어질 수 있는 가능성도 예측되고 있다.

지방의 경우 대출규제와 전매제한 규제, 양도세 중과 등 많은 규제가 풀렸지만 미분양 주택은 지속적으로 증가, ‘발등에 떨어진 불’과 다름없는 상황이다.

건설산업연구원 관계자는 “미분양 대책은 세제완화 등 규제를 완화하는 것으로 해결되긴 어렵다”며 “주택임대사업 활성화를 위한 대책이 필요하다”고 말했다.

특히 과도한 ‘중복규제’도 시급히 정리해야할 사안으로 지적됐다.

재건축의 경우 용적률 제한, 중소형 의무비율 축소, 임대주택 건설의무 기준 완화, 재건축 초과이익환수 등 각종 규제가 많다.

이중 1~2가지만 풀어줘도 부동산 시장 활성화에 가시적인 효과를 기대할 수 있다는 평가다.

부동산정보업체와 부동산컨설팅 관계자들은 “용적률을 높이고 수익성을 확보할 수 있게 해도 다른 규제책이 유지된다면 집값 급등 가능성을 낮출 수 있다”며 “총부채상환비율(DTI)이 적용된 대출규제 정책도 담보인정비율(LTV)와 중복되는 상황이다. 부실화 염려만 없다면 금융기관이 판단할 수 있도록 허용하는 방안도 필요하다”고 평가했다.

이어 “실수요자는 규제 완화를 밝힌 실용정부의 부동산 정책에 맞춰 내 집 마련 시기를 살펴봐야 한다”며 “부동산 규제완화에 따른 기대만으로 거래하는 것은 바람직하지 않다”고 덧붙였다.