● 하반기 경인지역 내집마련 적기

올 상반기 부동산 경기회복을 위해 규제완화와 개발계획 등 많은 정책들이 나온 가운데 올 하반기 이러한 정책들이 실효성을 거둘 지 관심이 집중되고 있다.

특히 지난달 30일 정부가 발표한 ‘하반기 서민생활 안정대책’ 일환으로 제시된 여러 부동산 정책들도 하반기 부동산 시장에 어떠한 영향을 미칠 지도 관심의 대상이다.

인천 청라지구를 선두로 조금씩 회복기미를 보이는 수도권 부동산 시장의 하반기 전망 및 주택시장 투자전략 등에 대해 알아보도록 한다.

◆하반기 집값, 수도권을 중심으로 강보합세

수도권은 올해 상반기 바닥을 다지는 분위기가 완연하다.

1일 부동산써브에 따르면 올해 하반기 집값은 실물경기 회복 추이가 뚜렷해진다면 수도권을 중심으로 강보합세를 보일 것으로 전망된다.

정부가 재건축시장과 분양시장을 위주로 각종 규제를 완화했고 지난해 10월 이후 기준금리가 떨어지며 2%대를 유지하고 있어 대출자들의 부담도 감소한 상태라 수도권 집값이 떨어질 확률은 낮아 보이기 때문이다.

특히 서울과 수도권의 주요지역은 올 초부터 급매물이 소진되면서 바닥을 다지는 모습을 보이고 있고 거래량도 예년수준을 나타내 경기회복만 뒷받침된다면 하반기에는 점차 안정세를 유지할 것으로 예상된다.

하지만 이는 수도권을 중심으로 한 것이고 실물 경기 회복도 중요한 전제로 작용한다.

◆수도권 집값, 권역별 혼조세

수도권 집값의 회복 폭이나 상승추이는 국지적 차이가 있을 것이라고 예상된다.

최근 주택시장이 강남권을 중심으로 거래가 이뤄지는 등 양극화되다보니 지역별로 혼조세가 극심하기 때문이다.

버블세븐 지역과 신도시의 경우는 매매하한가가 상승하거나 가격이 회복되는 수준에 머물 것으로 보인다.

양천구는 뛰어난 학군에다 지난해 조정된 가격에 대한 매수세가 유입되며 연내 2조3천억원 가까이 증가했지만 용인과 분당 등은 소형주택위주로 회복세 또는 급매거래, 미분양해소차원에 머무를 것으로 보인다.

그 외 서울·수도권 지역은 서남권 르네상스 프로젝트, 동북권 르네상스 프로젝트 등의 후광 효과가 나타날 수 있는 지역을 중심으로 보합세 내지 강보합세가 예상된다.

다만 호가와 매수 희망가의 차이 때문에 거래가 얼마나 성사되느냐에 따라 양상은 달라질 것으로 예상된다.

◆하반기 경인지역 분양시장 전망

하반기 분양시장은 상반기와 마찬가지로 분양가가 저렴하고 규제가 비교적 적으며 개발호재가 풍부한 특정지역에 수요자가 몰릴 것으로 예상된다.

다만 상반기에 비해 유망 분양 물량이 수도권에 골고루 분포돼 있어 수요자들은 선택의 기회가 넓어질 것으로 보인다. 또한 오는 9월 첫 사전예약 접수를 받는 보금자리주택에도 수요자들의 관심을 끌 것으로 보인다.

경기지역은 주로 택지지구가 관심을 끌 것으로 보인다.

판교신도시와 광교신도시에는 청약자가 몰릴 것으로 예상된다. 판교신도시는 입주가 시작되면서 최근 중대형 아파트에 높은 프리미엄이 형성돼 분양 물량에도 경쟁이 치열할 것으로 보이고 광교신도시 역시 분양 단지마다 높은 경쟁률로 마감되고 있기 때문에 하반기에도 열기가 이어질 것으로 보인다.

또 서남권 르네상스 프로젝트 후광효과를 볼 수 있는 광명 재건축 단지들 또한 인기가 높을 것으로 예상된다.

인천의 경우, 하반기 역시 인천경제자유구역이 주 무대가 될 것으로 전망된다.

송도국제도시는 2개 사업장에서 총 1천600여 가구가 나오기 때문에 2개 사업장 모두 높은 경쟁률로 마감될 것으로 보인다.

정부가 추진 중인 인천경제자유구역 분양가 상한제 폐지 여부에 따라 성황이 달라질 수 있지만 현재 분양시장 분위기 상 건설업체들이 분양가를 높게 책정하기는 쉽지 않아 보인다.

청라지구는 올 상반기에 검증이 됐기 때문에 성공적인 분양이 예상되지만 입지와 브랜드에 따라 성적이 달라질 것으로 보인다. 그 중에서도 A8, A28블록은 중앙호수공원 조망이 가능하고 국제업무지구가 인접해 있어 수요자들의 인기가 높을 것으로 예상된다.

▲하반기 주택시장 투자 전략

올 하반기는 내 집 마련의 적기로 보인다.

분양시장의 경우 서울을 중심으로 뉴타운과 재개발, 재건축 유망 물량이 많고 수도권 택지지구도 골고루 분포돼 있다.

또 오는 9월 첫 사전예약 접수를 받는 보금자리주택이 선을 보이기 때문에 청약저축가입자는 청약 선택의 폭이 넓어졌다.

우선 보금자리주택에는 청약저축통장 가입자가 자신의 상황에 맞는 단지에 청약하는 것도 좋은 방법이다.

이번에 지정된 보금자리 시범지구인 서울 강남세곡, 서초 우면, 하남 미사, 고양 원흥지구 등 4곳은 대부분 그린벨트 지역으로 자연환경이 잘 보존돼 있고 대중교통 접근성이 양호한 지역으로 판교나 동탄, 교하 등 2기 신도시보다 입지요건이 우수하다는 평가를 받고 있다.

청약예금과 청약부금통장 가입자는 기회가 많은 만큼 선택의 분명한 기준이 있어야 한다.

우선 분양가가 저렴해야 한다. 현재는 부동산 시장이 대세 상승기가 아니기 때문에 주변 시세보다 비싸게 분양을 받을 경우 시세 차익이 없거나 줄어들 수 있기 때문이다.

또 장기적으로 개발 호재가 있는 지역을 선택해야 한다. 개발 호재가 있는 지역의 경우 현재 부동산 시장이 침체 돼 있어도 개발이 가시화되면 부동산 시장 회복도 빠르기 때문이다.

기존 주택의 경우는 실물경기 회복 상태를 파악한 후 저가의 급매물을 위주로 선택하는 것이 좋다.

우선 장기적으로 개발 호재가 있는 지역을 선택해야 한다. 수도권은 경의선 개통이나 서울~용인간 고속화도로 개통 등 교통호재, 기타 개발 호재가 많은 곳이 좋다.

또 지역 중에서도 비주류 보다는 주류 지역을 선택하는 것이 좋다. 비주류 지역은 주류 지역보다 가격이 저렴할 수 있지만 상승여력도 낮기 때문에 되도록 주류 지역을 선택하는 것이 좋고 그 중에서도 되도록 저가의 급매물을 찾는 것이 중요하다.