정부가 2009년 세제개편안을 통해 3주택 이상 다주택자를 대상으로 하는 전세보증금 소득세 과세방안이 오는 2011년부터 추진한다.

전세보증금 소득세 과세는 지난 2001년 임대료가 세입자에게 전가된다는 이유 등으로 폐지된 이후 10년 만에 다시 부활되는 셈이다.

다만 이번 개편안은 전세시장의 부담을 최소화하고 이중과세 논란을 방지하기 위해 전세보증금을 은행에 예치하여 받은 이자액은 과세소득에서 제외하도록 했다.

또 보증금의 일부(60%)만 과세하며 과세최저한(전세보증금 총액 3억원)을 설정해 지방·중소도시·농어촌의 주택은 실질적으로 과세대상에서 제외시킨 것이 특징이다.

※ 주택 전세보증금의 간주임대료 계산방법
(3억원초과 보증금 × 60%) × 이자율* - 임대관련 발생 이자·배당
*이자율 : 1년만기 정기예금 이자율을 감안하여 고시

◆전세보증금 소득세과세로 인한 기대효과와 부작용

주택 전세보증금 과세대상을 3주택이상 보유자로 한정하고 과세최저한을 설정해(전세보증금 3억원) 비과세 했다는 점. 아울러 과세시점을 오는 2011년으로 늦춰 잡은 부분은 조세저항이나 세입자로의 세부담 전가를 다소 완충시키려는 의도로 풀이된다.

특히 정부는 이번 추진으로 월세임대나 상가임대와의 과세 불형평성 논란을 잠재울 수 있는 한편, 임대차시장에서 전세가 차지하는 비중이 월세보다 크다는 점을 감안하면 과세실효성도 높일 수 있으니 일거양득인 셈이다.

게다가 전세보증금을 끼고 주택투자를 하는 관행에 일정부분 제동을 걸 수 있다는 점은 전세보증금 소득세 과세의 순기능이기도 하다.

하지만 우려할 점도 있다. 전세보증금 소득세 과세금액이 작은 편이라, 집주인의 세부담 증가는 자연히 세입자에 대한 세부담 전가로 연결될 확률이 높다.

월세와 달리 부채성격이 있는 전세금에 세금을 매기는 것에 대한 임대인의 거부감을 무시할 수 없는데다, 전세제도로 얻는 이익이 줄면 월세 등 임대형태를 바꾸는 것을 고려할 수 있기 때문이다.

노령화가 진행될수록 수익형부동산에 대한 수요가 늘게 되고 최근엔 저금리 기조도 유지되고 있다. 당분간 가파른 금리인상에 대한 우려가 작은 편이라 중대형주택은 어렵겠지만 비교적 월세수요가 많고 집주인의 자금부담이 적게 드는 중소형 주택들은 월세로 전환되는 사례가 급증할 수도 있다.

특히 매매가 대비 전세가 비중이 작은 수도권 일부지역(강남 26.73%, 강동 26.41%, 용산 28.45%, 과천 24.28% 등,2009.8.20일기준)은 최근 몇 년 사이 매매가는 급등한 반면 수요에 비해 공급이 부족한 수급불안 요인이 겹쳐 임대차시장의 가격현실화(?)가 강하게 나타나고 있는 형편이다.

참여정부 시절 보유세(종부세 등) 상승 분을 세입자에게 전가하는 양상까지는 아니겠으나 보금자리주택·장기전세주택·도시형생활주택 등 공급효과가 가시화되는 시점이 아닌 한창 수도권 전세값이 상승세를 타고 있는 시기에 세제개편안이 발표된 것은 우려할 만한 점이다.

◆전세보증금 소득세과세 부작용을 줄이기 위한 노력 필요

이번 추진은 충분한 공지를 통해 시장의 불필요한 불안감을 최소화하는 노력이 필요하다.

전세보증금 소득세 과세방안은 3주택 이상자라고만 발표했지 주택수 계산의 여부나 주택형태에 대한 과세여부의 언급이 없었다.

현재는 임대소득세 부과 주택수의 계산을 본인과 배우자의 소유한 주택을 합하여 판단하고 있고 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1주택으로 계산하고 있다.

공동명의주택의 경우 지분이 가장 큰 자의 소유로 하되, 지분이 가장 큰 자가 2이상인 때에는 각각의 소유로 보고있기도 하다.

그리고 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 하는 경우에는 당해 임차 또는 전세받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 간주하고 있다.

제도 변경의 세부내용을 발표해 시장 혼선을 줄이는 것도 부정적 파급효과를 줄이는 방편이 될 것이다.

<자료제공=부동산서브>