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부동산 안정대책에 부동산 업계 비상

선시공 후분양과 분양권 전매제한이란 부동산시장 안정대책이 잇따라 발표되면서 건설업계에 비상이 걸렸다.
정부는 오는 7월부터 재건축 아파트는 선시공 후분양을, 주상복합건물은 아파트에 포함시켜 분양권 전매조치를 제한한다고 23일 밝혔다.
지역.직장주택조합의 조합원 `지위'를 사고 파는 일도 금지된다.
◆재건축 아파트 = 별도 대지 확보가 필요 없어 상대적으로 초기 자금부담이 적은데다 집값 상승을 주도하고 있다고 판단, 투기과열지구에서 선분양 요건을 강화하는데 초점을 맞췄다.
재건축을 통해 생기는 기대이익을 최대한 줄이기 위해 7월부터는 주택공급 규칙을 개정, 사업승인이 나더라도 80% 이상 시공이 끝난 뒤에 일반분양을 허용함으로써 사실상 선시공-후분양제를 도입하겠다는 것이다.
전체의 80%에 해당하는 공정은 전체 층에 대한 골조 세우기와 벽돌쌓기, 미장, 타일, 단열, 난방 등까지 끝난 상태로 입주까지는 3-6개월 걸린다.
지금까지는 대지를 확보한 뒤 분양보증을 받으면 착공과 동시에 분양이 가능했다.
이미 사업계획승인을 받았거나 주택공급규칙이 시행되기 전 재건축 조합이 사업계획승인을 받거나 신청한 경우라면 종전 규정에 따라 입주자를 모집하면 된다.
또 다음달 재건축 안전진단 기준이 고시된뒤 7월부터 도시 및 주거환경 정비법과 함께 시행되면 안전진단 기준과 재건축조합 설립 요건 등도 대폭 강화된다.
이번 조치로 재건축 시장은 조합원 부담이 증가하고 실제 분양은 사업승인이 난 뒤 적어도 2년 이상 지나야 가능하기 때문에 수주를 둘러싼 업체간 과당경쟁도 줄고 무분별한 재건축도 억제될 전망이다.
수도권에서 재건축을 추진하는 20만가구 가운데 현재 사업승인을 받은 물량은 4만여가구에 불과하다.
◆주상복합아파트 = 건축법상 건축허가를 받는 `상가건물'에서 주택의 연면적이 90%를 넘거나 가구수가 300가구 이상인 경우에는 주택건설촉진법상 사업계획승인 대상인 아파트 범주에 속하게 된다.
이는 다음달부터 투기과열지구에서 아파트 분양권 전매가 사실상 금지됨에 따라 상대적으로 규제가 약한 주상복합아파트에 투기수요가 몰릴것을 예방하는 판단이다.
주택건설촉진법 시행령을 개정하면 자동적으로 주택공급 규칙 적용을 받기 때문에 7월부터 시행이 가능하다.
따라서 투기과열지구에 건설되는 주상복합아파트는 분양권 전매가 등기 완료 때까지 금지되고 무주택자 우선공급, 1순위 청약제한(5년내 재당첨 금지, 1가구.2주택자 1순위 배제) 등을 적용받는다.
또 전국 모든 지역에서 청약통장 가입자를 대상으로 입주자를 선정해야 하고 시공감리나 공동주택 관리에서도 주택건설촉진법과 공동주택관리령이 적용돼 어린이놀이터, 노인정, 주민공동시설, 보육시설 등 부대복리시설을 갖춰야 하며 층간소음 기준에도 맞춰야 한다.
◆지역.직장주택조합 = 지역.직장조합아파트의 조합원 지위는 사업승인 이후 전매하거나 양도 또는 증여할 수 있고 청약통장 가입자가 아니더라도 조합원이 될 수 있어 이를 악용한 단기차익 전매가 빈번했었다.
따라서 주택건설촉진법 시행령이 개정돼 7월 시행되면 투기과열지구에서 사업승인을 받은 직장.지역조합원의 지위는 소유권 이전 등기가 끝날 때까지 전매.양도.증여가 금지된다.
다만 투기과열지구 지정 이전에 사업승인을 받은 조합의 조합원은 1차례에 한해 그 지위를 양도할 수 있지만 지구지정 이후 조합원 지위를 양수.증여받은 경우 소유권 이전 등기시까지 이를 양도.증여할 수 없다.
조수현기자 goodman@kgnews.co.kr








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