지난해 도내 부동산 시장은 하반기 수도권 총부채상환비율(DTI)규제 확대 적용에 따라 신규 분양시장과 일반 아파트 시장 간 엇갈린 희비가 분명한 대조를 이뤘다.

DTI 영향권 범위를 벗어난 도내 분양시장은 광교 신도시를 비롯해 수원 아이파크 시티 등이 높은 인기몰이에 성공하면서 지난해 11월 이후 건설사들의 분양 시점을 앞당기는 것은 물론 청약 열기를 한층 고조시켰다.

미분양 물량 역시 지난해 5월 감소세로 돌아선 이후 연속 하향세를 지속하고 있으며 DTI 규제 확대가 시행된 직후인 9월에는 지난해 들어 가장 큰 감소폭을 기록하기도 했다. 반면 일반 아파트 시장은 돈줄이 막히면서 새해를 맞이한 현재까지도 매수세가 크게 줄어들고 있는 상황이다.

하지만 이러한 도내 분양시장과 일반시장 간의 희비는 올해 DTI 규제 효과의 약화, 지방 선거, 방학 이사철 등의 영향으로 매도자뿐만 아니라 매수자들의 움직임이 살아나면서 동반 상승세로 돌아설 가능성이 클 것으로 보인다.

◆도내 분양시장 지역별 양극화 심화 예상

도내 분양시장은 지난해에 이어 올해에도 수요자들의 큰 관심을 끌 것으로 보이나 지역별 쏠림 현상이 심화될 가능성이 크다.

닥터아파트에 따르면 올해 도내에는 총 189곳, 17만6천328가구가 분양될 예정이다. 이는 지난해와 비교하면 무려 164% 늘어난 물량이다.

특히 양도세 감면 혜택이 종료되는 오는 2월 11일까지 건설사들의 밀어내기 식 분양이 크게 증가할 것으로 보인다.

올해 초입부터 부동산 시장을 주도했던 광교 신도시 물량 공급을 시작으로 시범지구보다 입지여건이 뛰어난 2차 보금자리주택 공급도 이어진다.

또 신도시 중 최고 입지로 꼽히는 위례신도시 및 판교 등의 분양 물량도 쏟아져 청약자들의 쏠림현상이 그 어느 해보다 심화될 것으로 전망된다.

이에 따라 올해에는 입지, 브랜드, 규모별 등에 따라 양극화가 심화돼 분양가가 저렴하고, 입지 여건이 뛰어난 곳은 청약자들의 쏠림현상이 심한 반면 상대적으로 인기가 떨어지는 지역은 미분양 사태가 빚어질 가능성이 있다. 특히 주상복합 아파트의 경우에는 고분양가 논란과 같은 분양 악재가 더욱 크게 작용할 수 있다.

부동산 써브 함영진 부동산 연구실장은 “올해 경기지역 분양시장의 경우 광교, 판교 등 유망지역의 분양이 이어져 수요자들의 기대심리가 높아질 수 있다”며 “이에 따라 전체적인 분양가 상승을 이끌 가능성이 크다”고 말했다.

◆일반 매매시장 완만한 회복세 전망

올해 도내 아파트 매매시장은 경제여건이 호전됨에 따라 대체로 상승세를 보일 것이란 전망이 지배적이다.

지방선거에 대한 기대감과 시간 경과에 따른 DTI 규제 여파가 한 풀 꺾여 상승세로 돌아설 것이란 분석을 그 근거로 두고 있다.

다만 2차 보금자리 주택 등을 포함한 도내 분양물량이 지난해 보다 크게 늘어나고 금융위기에 대한 여파가 여전히 내재돼 폭등세가 아닌 국지적 회복단계에 머물 것이란 관측이다.

건설산업연구원은 올해 아파트 매매가 상승률에 대해 올해의 5% 수준을 넘어설 가능성이 크지 않으며 지역별 편차가 올해보다 가중될 것으로 전망했다.

한편 중소형 아파트에 대한 인기는 계속될 것으로 보인다. 올해 금융위기가 해소되지 않은 상황에서 금리를 상승시킬 출구 전략 등이 여전히 불안요소로 잔재해 있기 때문이다.

◆도내 전세시장 하향 안정세 예상

지난해 도내 전세가격은 3.3㎡당 369만원에서 396만원으로 7.53% 올랐다.

경기지역은 서울 전세값이 상승하자 세입자들이 서울 접근성이 뛰어난 서울 외곽 지역으로 눈길을 돌리면서 전세난이 발생, 가격이 큰 폭으로 상승했다.

하지만 지난해 말 이후 입주 물량이 급증하면서 도내 전세시장은 안정세로 접어들었다.

아울러 올해 도내 남부지역을 중심으로 대규모 입주 물량이 쏟아질 것으로 보여 지방선거 등이 있는 중반기까지 안정세를 계속할 것으로 전망된다.

도내 지역 중 주로 남부권역에 물량 비중이 높다. 지난해(7만8천502가구)에 비해 1만2천857가구 증가한 9만1천359가구가 올해 준공을 앞두고 있다.

특히 용인(1만3천870가구)과 고양(1만3천565가구)은 각각 남·북부 지역에서 가장 많은 입주 물량이 쏟아진다.

이어 파주(9천244가구)와 남양주(8천380가구), 광명(7천173가구), 김포(5천202가구), 수원(5천128가구), 평택(4천177가구), 오산(4천7가구) 등의 순이다.

스피드뱅크 관계자는 “경기지역의 전세가격 하향 안정세는 당분간 지속될 것으로 보인다”며 “또한 서울지역에 비해 배출되는 물량이 넉넉한 편으로 신규 분양권 단지의 가격 하락세도 불가피할 것으로 예측된다”고 말했다.

◆토지 및 상가 시장 전망

토지시장은 원재료 시장으로 회복세가 가장 늦게 나타나는 특징이 있다. 특히 기업수요가 토지 시황에 가장 크게 작용하지만 최근 기업들의 경기 악화가 이어져 계속적인 하향세를 나타내고 있다.

하지만 올해 본격적으로 진행되는 4대강 개발사업 및 그린벨트 보상금 유입으로 토지시장은 큰 호재를 맞는다. 이에 따라 참여정부 때의 지방 발 땅값 상승보다는 수도권 그린벨트 상승세가 나타날 가능성이 크다.

상가시장은 경기와 밀접한 관련이 있으나 공급과잉, 분양가 거품으로 상대적으로 투자 메리트가 크지 않는 상황이다.

특히 내년 출구전략 등으로 경기회복보다는 오히려 금리상승에 따른 악영향을 받을 수 있다. 상권형성이 좋은 빌딩, 유동인구가 몰리는 일부 환승역 주변 등을 제외하곤 회복세는 더딜 것으로 예상된다.

박원갑 부동산1번지 대표이사는 “내년 토지와 상가시장은 부동산 시장과 마찬가지로 4대강 사업 및 출구 전략 등의 정부 정책이 변수로 크게 작용할 것”이라며 “특히 상가시장의 경우 대형 쇼핑점 및 할인점의 등장으로 타격을 받고 있어 경기회복 착시현상에 빠질 우려가 있다”고 전했다.