● 4월 사전예약… 커트라인 넘으려면?

오는 4월로 예정된 2차 보금자리주택 사전예약일이 가까워지면서 수요자들의 관심이 높아지고 있다. 우수한 입지여건과 가격경쟁력, 미래가치 등을 갖춘 수도권 최대 블루칩으로 현시점에서 보금자리만한 청약물건이 없기 때문이다. 하지만 장점이 많은 만큼 청약경쟁이 치열하고 당첨 커트라인이 높게 형성되기 때문에 꼼꼼한 청약전략을 마련해야 한다.

◆사전예약 물량 1만4천여 가구

2차 보금자리 주택의 사전예약 물량은 서울 내곡과 세곡2지구가 각각 1천130가구, 부천옥길 1천957가구, 시흥은계 3천522가구, 구리갈매 2천348가구, 남양주진건 4천304가구 등 총 1만4천391가구로 예상된다.

이는 2차보금자리 주택지구 6곳에서 예정된 보금자리 물량 3만9천가구의 36.9%로 지난해 공급한 시범지구(36.27%)의 사전예약과 비슷한 수준이다.

공급유형별로는 특별공급 9천355가구, 일반공급 5천36가구다. 2차 보금자리 주택의 정확한 사전예약 물량은 오는 4월 지구별 실시계획 승인 단계에서 확정된다.

◆유형별 전략, 당첨 확률 특별공급이 유리

보금자리주택 당첨은 3자녀나 신혼부부 등 특별공급이 훨씬 유리하다. 자격 조건은 까다롭지만 상대적으로 경쟁률이나 커트라인이 낮게 형성되는 편이고 낙첨되더라도 일반공급에서 다시 당첨을 기대할 수 있기 때문이다.

▲3자녀는 공급물량의 10%범위 안에서 서울, 경기, 인천의 인구비율에 따라 배정되고 수도권 거주자 중 미성년자녀 3명 이상인 무주택세대주가 청약할 수 있다. 경쟁이 있는 경우 자녀수와 세대구성, 무주택기간, 지역거주기간 등으로 구성된 배점표(100점)에 따라 점수를 산정한다. 당첨자 선정이 청약저축 납입총액에 의한 우선공급이 아니고 배점표에 따르는 특별공급으로 통합됐기 때문에 점수관리의 중요성이 높아졌다.

시범지구의 커트라인은 강남권이 80~95점, 경기도가 70~85점을 기록했고 당첨자의 85% 이상이 80점 이상이었다. 따라서 2차 보금자리 당첨권 점수는 서울은 90~95점, 경기는 80~85점 이상이 될 것으로 예상된다.

▲노부모는 공급물량의 5%범위 안에서 입주자모집공고일 현재 계속해서 3년이상 만65세이상의 직계존속을 부양하고 있는 청약저축 1순위 자에게 공급된다.

물량이 기존 10%에서 5%로 축소됐기 때문에 당첨경쟁이 더욱 치열해졌다. 우선공급에서 특별공급으로 바뀌었지만 당첨자 선정은 청약저축을 적용하기 때문에 납입총액이 많을수록 유리하다.

시범지구의 강남권 커트라인은 660만~960만원, 경기는 훨씬 낮은 수준에서 금액의 편차가 크게 나왔고 당첨자의 평균 저축총액은 684만3천원 이었다. 따라서 2차 보금자리는 강남권은 750~850만원, 경기는 650만원 이상이면 당첨을 기대해볼만 하다.

▲생애최초는 공급물량의 20%범위 안에서 요건을 충족한 자에게 공급되고 경쟁이 있는 경우 추첨으로 당첨자를 선정한다.

신청자격은 생애최초로 주택을 구입하는 청약저축1순위(600만원이상) 무주택세대주로서 혼인중이거나 자녀가 있는 자 등이고, 근로자 또는 자영업자로 5년이상 근로소득이나 사업소득을 납부했어야 한다.

소득제한은 전년도 도시근로자 소득의 80%에서 100%로 상향조정됐다. 생애최초 특별공급은 시범지구에서 배정물량 2천852가구에 총 1만6천992명이 신청해 평균 6대1의 경쟁률을 기록했다.

일반공급이나 다른 특별공급 경쟁에서 불리한 대기수요가 추첨으로 당락이 결정되는 생애최초로 몰리기 때문에 2차 보금자리도 5대1 이상의 높은 경쟁률이 예상된다.

▲신혼부부는 공급물량의 15%범위 안에서 공급된다. 신청자격은 입주자모집공고일 현재 혼인기간이 5년 이내로 그 기간에 출산, 입양, 임신 중인 신혼부부다. 소득제한은 전년도 도시근로자 소득의 100%(맞벌이는 120%)이내고 청약저축 또는 주택청약종합통장에 가입 후 6개월(6회납입)이상 경과해야 한다. 신혼부부특별공급은 공급면적이 전용60㎡이하에서 전용85㎡이하로 확대돼 수요자의 관심이 높고 경쟁도 치열할 것으로 전망된다. 면적확대로 배정물량이 크게 증가(시범지구는 488가구에 불과, 2차보금자리는 2천159가구 예상)했고 임신 중인 부부도 자격요건에 포함됐기 때문이다. 시범지구에서는 배정물량 488가구에 총 9천638명이 신청해 평균 19.8대1의 경쟁률로 1순위 마감했다. 높은 경쟁률로 인해 커트라인이 자녀2명인 경우도 많았기 때문에 2차 보금자리 역시 강남 등 인기지역은 자녀가 2명이상인 부부가 당첨될 것으로 보인다.

▲일반공급은 공급물량 중 특별공급(65%)을 제외한 잔여물량이 배정된다. 청약저축 납입총액으로 당첨자를 선정하는 유형으로 당첨경쟁이 가장 치열하다. 노부모 등 특별공급의 낙첨자와 함께 당첨자를 선정하고 저축총액이 많은 대기수요자들이 보금자리주택 사전예약에 한꺼번에 몰리기 때문이다.

시범지구의 경우 일반공급 당첨자의 평균 저축액이 1천28만8천원이고 최고 저축액은 3천217만원이었다. 강남권은 커트라인이 1천200만~1천920만원을 기록했고 경기도 역시 수도권 지역 경쟁의 경우 650만~1천10만원 이상이여야 당첨이 가능했다. 2차 보금자리지구 당첨권은 서울은 1천500~1천600만원, 경기는 750만~950만원 이상이 될 것으로 예상된다.

<자료제공=부동산써브>