올해 분양시장에서 ‘최대어’로 꼽히는 위례신도시 보금자리주택 사전예약이 임박했다. 사전예약은 오는 9일부터 23일까지 11일간(토·일요일 제외)에 걸쳐 진행될 예정이다.

이번 사전예약 대상은 올해 위례신도시에서 분양될 물량의 80%인 2개 블록 2천350가구로 모두 전용 84㎡ 이하 중소형 6개 유형이 분양된다.

특히 전용 51㎡는 전체 물량의 절반에 육박하는 45.57%(1천71가구)에 달해 신혼부부 특별공급자들의 청약 면적확대 제도변경 수혜는 크지 않을 가능성이 많고 상대적으로 공급면적 100㎡대를 노리는 청약자의 경쟁은 치열할 것으로 보인다.

옛 평면표기상 30평형대인 전용 75~84㎡형 총 공급분이 478가구로 전체 물량의 20.34%에 머물고 있는데다 물량배치도 A-16블록에만 한정되기 때문이다.

특히 이번 위례신도시 사전예약은 올 2월 23일 개정·공포된 ‘주택 공급에 관한 규칙’개정안의 최초적용돼 특별공급제와 지역우선순위 적용방식이 달라졌고 공급규모별로도 물량특징에 맞춰 청약전략을 짜야하는 입장이라 신도시 입성을 위한 세부적인 노력들이 꼭 필요하다.

분양가격은 주변시세의 50%선인 3.3㎡당 1천170만∼1천250만원에 책정될 전망이다. 당첨자는 4월 3일 발표될 예정이다.

◆위례신도시 유형별 청약 전략

이번 위례신도시 사전예약은 중소형 보금자리 시범단지인 만큼 청약저축 가입자만 신청할 수 있다. 서울 송파구와 거여동, 장지동, 경기도 성남·하남시 등 서울 강남권에서 가장 가까워 수년째 위례신도시 분양만 기다려온 수요자들이 많아 치열한 경쟁이 예상된다.

전문가들은 위례신도시 아파트에 당첨되려면 청약저축 납입액이 1천500만원 이상이어야 할 것으로 내다봤다. 입지조건이나 투자가치 면에서 세곡·우면 등 보금자리주택 시범지구보다 위례신도시가 뛰어나다는 평가가 많기 때문이다.

청약저축 납입금액이 적은 경우 자신의 청약자격을 잘 따져 전체 공급물량의 65%에 해당하는 특별공급 물량을 노려볼 만 하다.

보금자리 시범지구처럼 물량의 5%를 차지하는 국가유공자 특별공급에 이어 철거민과 장애인 등 기관특별공급분(10%), 3자녀(10%), 신혼부부(15%), 생애최초(20%), 노부모부양(5%)의 특별공급이 순서대로 이뤄진다.

상대적으로 특별공급 청약자격은 일반공급에 비해 까다로우나 경쟁률이나 커트라인이 낮게 형성되는 편이고 낙첨되더라도 일반공급에서 다시 당첨을 기대할 수 있는 이점이 크다. 특별공급 해당자는 완화된 청약자격을 적극 활용하되 변경된 제도를 숙지해야 한다.

▲3자녀, 노부모

3자녀 특별공급은 234가구로 전체 공급물량의 10%범위 안에서 서울, 경기, 인천의 인구비율에 따라 배정(서울 50%, 경기 40%, 인천 10%)되고 수도권 거주자 중 미성년자녀 3명 이상인 무주택세대주가 청약할 수 있다. 경쟁이 있는 경우 자녀수와 세대구성, 무주택기간, 지역거주기간 등으로 구성된 배점표(100점)에 따라 점수를 산정한다. 당첨자 선정이 청약저축 납입총액에 의한 우선공급이 아니고 배점표에 따르는 특별공급으로 통합됐기 때문에 점수관리의 중요성이 높아졌다. 특히 입주자저축 6개월 이상 납입요건 충족이 2010년 8월 23일부터 시행될 예정이라, 이번 위례신도시는 청약에선 청약통장 없이도 청약이 가능한 행운이 있다. 지난해 하반기 기 공급된 세곡·우면 시범지구의 커트라인이 서울은 90~95점, 경기는 85~90점, 인천은 80~90점을 기록했기 때문에 위례신도시 당첨권 점수도 이정도 수준이 될 것으로 예상된다. 6세 이하의 영유아가 있는 가정은 최대 10점의 배점을 더 받을 수 있는 등, 다자녀 특별공급에 유리하기 때문에 이러한 점을 잘 살펴볼 필요가 있다.

노부모 특별공급물량은 117가구다. 노부모는 공급물량의 5%범위 안에서 입주자모집공고일 현재 계속해서 3년 이상 만65세 이상의 직계존속을 부양하고 있는 청약저축 1순위 자에게 공급된다. 물량이 기존 10%에서 5%로 축소됐기 때문에 당첨경쟁이 더욱 치열해졌다. 우선공급에서 특별공급으로 바뀌었지만 당첨자 선정은 청약저축을 적용하기 때문에 납입총액이 많을수록 유리하다. 종전 시범지구의 강남권 커트라인은 660만~960만원 이었다. 따라서 위례신도시 보금자리는 750~850만원 이상이면 당첨을 기대해볼만 하다. 다만 84㎡보다는 59㎡이하의 납입금액 커트라인이 100~200만원가량 낮기 때문에 당첨을 우선하는 이들은 84㎡보다 작은 면적에 청약을 주력할 필요가 있다.

▲생애최초

생애최초 특별공급 물량은 총 469가구다. 생애최초는 공급물량의 20%범위 안에서 요건을 충족한 자에게 공급되고 경쟁이 있는 경우 추첨으로 당첨자를 선정한다. 신청자격은 생애최초로 주택을 구입하는 청약저축1순위(600만원 이상) 무주택세대주로서 혼인중이거나 자녀가 있는 자 등이고, 근로자 또는 자영업자로 5년 이상 근로소득이나 사업소득을 납부했어야 한다. 소득제한은 전년도 도시근로자 소득의 80%에서 100%로 상향조정됐다. 생애최초 특별공급은 시범지구에서 배정물량 2천852가구에 총 1만6천992명이 신청해 평균 6대1의 경쟁률을 기록해 신혼부부 특별공급에 비해 당첨확률이 상대적으로 높다. 신혼부부, 생애최초 모두 청약이 가능한 대상자라면 생애최초 특별공급으로 청약하는 것이 당첨확률을 높일 수 있는 길이다. 다만 청약자격이 복잡한 만큼 부적격당첨이 될 확률이 높은 편이니, 소득기준 등 자격요건을 꼼꼼히 살필 필요가 있다. 특히, 지난 시범단지 때는 생애최초 공급이 처음 도입되는 관계로 입주자모집공고(2009년9월30일)이후에도 2009년 10월 9일까지 600만원까지의 저축액 추가 납입이 가능했으나, 이번 위례신도시는 추가 납입금액 예치를 2010년 2월 26일 당일까지 마쳐야한다는 점이 중요하다.

▲신혼부부

신혼부부 공급물량은 전체 15%범위인 352가구. 신청자격은 입주자모집공고일 현재 혼인기간이 5년 이내로 그 기간에 출산, 입양, 임신 중인 신혼부부다. 소득제한은 전년도 도시근로자 소득의 100%(맞벌이는 120%)이내고 청약저축 또는 주택청약종합통장에 가입 후 6개월(6회 납입)이상 경과해야 한다. 신혼부부특별공급은 공급면적이 전용60㎡이하에서 전용85㎡이하로 확대돼 수요자의 관심이 높고 경쟁도 치열할 것으로 전망된다. 75~84㎡ 물량이 20% 수준이라 청약 가능한 면적 증가의 혜택은 크지 않지만 주택청약종합통장 가입자들이 신규로 청약이 가능하고, 임신 중인 부부도 자격요건에 포함돼 신혼부부 특별공급의 관심은 그 어느 때보다 높을 것으로 보인다.

지난 보금자리 시범지구에서는 배정물량 488가구에 총 9천638명이 신청해 평균 19.8대1의 경쟁률로 1순위 마감했는데, 경쟁은 보다 더 치열해 질 것으로 보인다. 당시 높은 경쟁률로 인해 커트라인이 자녀2명인 경우도 많았기 때문에 위례 보금자리 역시 자녀가 2명이상인 부부의 당첨확률이 높을 것으로 보인다.

생애최초와 마찬가지로 이르면 4월부터는 신혼부부 특별공급 청약자격에 부동산(토지와 건물) 및 자동차에 대한 자산기준을 도입할 예정이기 때문에 부동산(토지·건물) 2억원, 자동차 2천500만원 이상 보유한 특별공급대상자는 위례신도시 막차를 노려 청약에 임할 필요가 있다.

▲일반공급

일반공급은 827가구다. 공급물량 중 특별공급(65%)을 제외한 잔여물량이 일반공급으로 배정됐다. 청약저축 납입총액으로 당첨자를 선정하는 유형으로 당첨경쟁이 가장 치열하다. 노부모 등 특별공급의 낙첨자와 함께 당첨자를 선정하고 저축총액이 많은 대기수요자들이 보금자리주택 사전예약에 한꺼번에 몰리기 때문이다. 작년 시범지구의 경우 일반공급 당첨자의 평균 저축액이 1천28만8천원이고 최고 저축액은 3천217만원이었다.

특히 가늠자로 삼을 수 있는 강남권은 커트라인이 1천200만~1천920만원을 기록했기 때문에 위례신도시의 당첨권은 적어도 1천500~1천600만원 이상이 될 것으로 예상된다. 강남 대체 신도시 급임을 감안할 때 당첨가능 커트라인이 더 올라갈 소지도 농후하다.

특히 지역우선공급비율 조정되면서 수도권 입주민들에게도 청약기회가 열린 점도 중요하다. 서울 거주자는 위례신도시 보금자리 분양물량이 50%로 줄어들면서 경쟁이 더욱 치열해졌지만 반면 경기·인천권 거주자는 청약물량 늘어 당첨기회를 얻게 됐다. 청약저축 납입 금액이 1천500만원이 넘는 수도권 거주자들은 적극적으로 청약할 필요가 있다. <자료제공=부동산써브>