※ 現거주지역 따라 청약납입액 별로 맞품전략 세워라

■ 경기·인천 거주자, 서울고덕과 과천지구 유리

보금자리 청약 전 가장 먼저 체크해야 하는 제도는 해당주택 공급 지역 거주자에게 당첨 우선권을 주는 지역우선공급이다. 법적으로 66만㎡이상의 수도권 대규모 택지개발지구에서 공급하는 물량이 이에 해당된다.

5차 지구 중에서는 서울고덕(82만㎡)과 과천지식정보타운(135만㎡)지구가 대규모 택지개발지구로 분류된다.

서울 고덕지구 물량은 서울거주자 50% 수도권 거주자 50%가 배정되며 과천지식정보타운은 과천 30%, 경기도 20%, 수도권 50%가 우선 공급된다. 반대로 서울 강일3지구(33만㎡)와 강일4지구(52만㎡)는 대규모 택지개발지구에 해당이 되지 않아 서울지역 거주자에게 100% 우선 공급된다.

이에 따라 경기·인천 거주자들은 서울고덕과 과천지식정보타운, 서울 거주자들은 강일3~4지구 청약이 유리하다.

■ 청약저축 1200만원 이하 납입자, 특별공급 노려야

5차 보금자리주택 청약은 묵혀둔 청약저축이 보물통장이 될 수 있다. 일반공급의 경우 청약저축 납입총액으로 당첨자를 선정하기 때문에 장기간 꾸준히(매달) 납입하고 있는 기존 청약저축 장기 가입자에게 유리하다.

2011년 5월부터 수도권에서 주택청약종합저축, 소위 만능통장 1순위가 대거 배출되고 있는데, 해당 가입자들은 통장 가입기간이 짧은 만큼 특별공급 위주로 청약할 가능성이 높다.

따라서 청약저축(주택청약종합저축) 납입액 1천200만 원 이하의 중기 가입자들은 일단 4차지구로 공급되는 서울양원지구나 감북지구에 청약하거나 5차지구 특별공급 신청을 고려해 볼만하다.

청약저축(주택청약종합저축) 납입액 1천500만 원 이상 고액 가입자들은 올 6월 위례신도시나 강남 세곡지구 본청약 등 유망 물량에 신청하거나 5차 보금자리 서울고덕지구 등에 청약하는 것이 좋다.

■ 특별공급은 역전 찬스

청약저축 납입액으로 유망 보금자리에 당첨되려면 최소 5년~10년 이상 또는 15년 이상 청약저축을 납입, 유지해야 하는데 청약통장 가입이 늦은 수요자들은 납입 회차 등에서 불리할 수밖에 없다.

이 때 선택할 수 있는 것이 특별공급이다. 청약자격이 까다롭지만 배정 물량이 많고(전체 공급량의 65%가 특별공급) 당첨가능성은 높다.

특별공급 신청을 준비한 수요자들은 2가지 유형 이상의 자격을 모두 충족했더라도 신청은 1개 유형만 가능하기 때문에 가장 유리한 것을 선택, 청약해야 한다. 또 특별공급 당첨여부가 미확정인 상태에서는 일반공급에 중복신청, 2번의 당첨 기회를 얻는 것이 좋다.(이때 특별공급에 당첨되면 일반공급 신청은 무효 처리됨)

특별공급 유형에는 3자녀, 노부모부양, 생애최초, 신혼부부 등이 있으며 청약통장은 청약저축이나 주택청약종합저축 6개월 이상 가입(3자녀, 신혼부부) 또는 2년 이상 가입(노부모, 생애최초)했어야 한다.

3자녀는 만20세 미만의 자녀 3명 이상을 둔 무주택세대주가 대상이며 자녀수와 세대구성, 무주택기간 등 총 100점 만점 배점표에 따라 당첨자를 선정한다. 자녀가 만6세 미만의 영유아일 경우 유리하기 때문에 3자녀 청약은 최대한 빨리 하는 것이 좋다.

노부모부양은 모집공고일 기준 만65세 이상의 직계존속을 3년 이상 계속하여 부양한 무주택세대주가 대상이다. 단 동일순위 경쟁 시에는 청약저축 총액 등에 따르기 때문에 노부모 청약자들은 청약통장 납입액도 고려해야 한다.

생애최초는 중소형 보금자리주택 공급에서 유일한 추첨제로, 운에 의한 당첨을 기대할 수 있는 유형이다. 하지만 자격요건이 생애최초 주택구입, 청약저축 600만원, 혼인 중, 5년 이상 소득세 납부, 소득제한 등 까다롭기 때문에 가장 신경을 많이 써야 한다.

신혼부부는 20~30대 세대주가 보금자리 주택에 당첨될 수 있는 가능성이 가장 높은 특별공급이다. 혼인 3년 이내에 해당기간에 출산(임신, 입양 포함)한 자가 1순위 인데 3년 이내에 자녀가 2명 이상이라면 당첨확률이 70~80% 이상 된다고 볼 수 있다.

[5차 지구 입지분석]

서울 등 도심접근성 ‘우수’… 일부단지 소음 ‘우려’

5차 보금자리주택지구로 발표된 서울고덕과 강일3~4지구, 과천지식정보타운지구는 모두 치열한 청약경쟁이 예상된다. 4곳 모두 서울 등 도심 접근성이 우수하고 주거 선호도가 높기 때문. 특히 과천을 제외한 3곳이 서울 강동구로 앞서 4차 보금자리로 지정된 서울양원, 하남감북 보다 선호도가 높은 지역이다. 함영진 부동산써브 실장은 “이달부터 수도권에서 청약종합저축 1순위 배출이 본격적으로 시작돼 강남권 보금자리 못지 않은 청약과열이 발생할 수 있다”고 강조했다.

서울고덕 보금자리지구는 서울도심에서 동남측 18㎞지점에 자리하며, 올림픽대로ㆍ서울외곽순환고속도로 강일IC 서측에 위치했다.

위치만 고려하면 시범지구인 하남미사지구보다 조금 더 편리하고 지구 남측 2㎞ 이내에 지하철 5호선 상일동역, 고덕역이 있어 잠실·송파지역 수요의 대체 효과도 일정부분 기대할 수 있다.

5차 보금자리지구 서울 사업장 중 가장 넓은 면적으로 구성되며 가구수는 상대적으로 다른 지구에 비해 적은 편이므로 쾌적한 생활환경을 누릴 수 있을 것으로 예상된다.

단점은 인근지역에 주택공급 및 공급예정이 많아 인구과밀로 인한 교통체증이 우려돼 대책 마련이 시급하다.

서울강일4 보금자리지구는 서울도심으로부터 동남측 18㎞지점에 위치하며, 서울외곽순환고속도로·올림픽대로 강일IC 동측에 위치했다. 지구 내 북측은 올림픽대로, 서측은 서울외곽순환고속도로와 접해 있어 일부 단지에 도로 소음이 발생할 수 있다.

또 고덕지구에 비해 면적이 작은데 반해 공급물량이 많아 좁아지는 동간 간격과 용적률의 높아짐이 우려된다.

서울강일3지구는 하남감북 및 하남감일지구의 북동쪽, 서울고덕지구의 동남쪽, 서울강일4지구의 남쪽, 하남미사지구의 서남쪽에 위치했다. 서울 강동 및 수도권 접근성이 우수한 입지여건이 장점이다. 지구와 접해 있는 서울외곽순환고속도로 상일IC를 이용해 이동이 쉽다.

단점은 서울외곽순환고속도로와 접해 있는 지구 내 서측 및 남측 일부 단지는 도로 소음이 우려된다.

과천지식정보타운지구는 서울도심에서 남측 20㎞지점에 위치하며, 과천~봉담간 고속화도로, 국도47호선, 제2경인고속도로(예정), 지하철 4호선 인덕원역, 정부과천청사역 등 접근성이 양호하다.

지구내 서남측 1.5㎞ 이내에 지하철 4호선 인덕원역, 북측 1.5㎞ 이내에 지하철 4호선 정부과천청사역이 있어 과천 및 평촌신도시 수요의 대체 효과도 일정부분 기대할 수 있다.

단점은 지구 내 북측 및 북동측은 과천대로 및 과천~봉담간 고속화도로와 접해있고, 지구중심축이 과천대로 양측이 접해있어 일부 단지의 도로 소음이 우려되며 과천시, 안양시에 주택이 밀집해 광역적인 교통 대책 마련이 필요하다.