최근 수도권을 비롯한 전국곳곳에서 집주인을 가장한 전세사기사건이 일어나고 있다. 주로 부동산 계약이 서툰 젊은분들을 대상으로 사기사건이 발생하고 있다는게 공통점이다. 어렵게 모은 돈으로 전월세부터 시작해 내집마련의 꿈을 키워나가는 분들의 ‘희망의 싹’을 ‘싹뚝’ 자른다는 점에서 사기꾼들을 엄벌에 처해야 한다. 동시에 전월세사기에 휘말리지 않기 위해서는 부동산 계약 시 기본적인 사항을 체크해야 한다.



1. 직거래보다 안전한 중개업소 이용을

매매나 전세계약은 주로 중개업소를 통해 이루어지지만 젊은이들 일부는 편리성의 이유로 인터넷을 통한 직거래로 직접 당사자끼리 계약한다. 하지만 직거래는 계약 경험이나 사회경험이 부족한 분들에게 위험요소가 있을 수 있다. 위험요소란 집주인을 가장한 사람과 계약을 하는 경우도 있고, 그렇지 않다고 하더라도 추후 퇴거하게 될 때 명확한 하자보수에 대해 시시비비(是是非非)가 힘들어 지게 마련이다. 또한 정확한 시세를 모르고 전세를 계약하기 때문에 시세보다 높은 가격에 계약하기 일쑤다.

2. 필요서류는 반드시 꼼꼼히

우선 전세계약을 하기 전 전셋집의 등기부 등본을 떼어 봐야 한다.

등기부 등본상의 집주인 명의와 전세계약시 계약자 명의가 동일한지를 살펴본 후 근저당권, 가등기·압류, 가압류, 가처분등의 권리관계를 명확히 따져봐야 한다. 만약, 근저당권 등이 등기부등본상에 설정돼 있으면 차후 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있으므로 신중하게 따져본 후 계약을 해야 피해를 입지 않는다.

다음으로 가등기나 가처분이 설정된 집인 경우 전입신고와 확정일자를 받아도 아무소용이 없다. 소유권이 불분명한 가등기는 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 소유주가 될 수 있다. 가처분은 소유권분쟁을 생길 원소유자가 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보존을 한 상태를 말한다. 가처분한 사람이 승소할 경우 불법점유자가 되어 강제퇴거를 당하고 전세금도 돌려받을 수 없기 때문에 이럴 경우도 절대 전세계약을 해서는 안 된다.

3. 세대수 너무 많으면 곤란

아울러 다가구 주택인 경우 현재 몇 세대가 세들어 살고 있는지 먼저 확인해야 한다. 등기부상에 담보권이 설정돼 있지 않더라도 소액 세입자(임차인)나 이미 확정일자를 받은 세입자가 있으면 경매와 같은 일이 발생했을 때 전세보증금을 100% 돌려받지 못하고 손해를 보는 경우가 생길 수 있다.

4. 확정일자 반드시 받아라

전세계약을 했다면 우선 전입신고와 함께 확정일자를 받아둬야 한다. 되도록 잔금이 완료되는 날 하는 게 좋고 해당 동사무소에서 간단하게 할 수 있다. 단, 확정일자제도에 따른 보호를 받기 위해서는 주민등록전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 주민등록 전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못한다는 단점이 있다. 하지만 전세권설정등기는 등기 경료해두면 되고 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니어서 보다 편리하다.

전세계약기간이 만료된 경우에 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 그 확정판결문에 기해서만 강제집행을 신청할 수 있다. 하지만 전세권설정등기를 경료한 전세권자는 위와 같은 경우 민사소송법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매) 규정에 근거하여 판결절차없이도 직접 경매신청이 가능하다. /박상언 유앤알컨설팅 대표

<자료제공=모네타(http://www.moneta.co.kr) 상담방법모네타 → 재테크칼럼>