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[경제포커스]분양가 상한제와 개편 방향

 

분양가 상한제에 대한 존폐 논쟁이 뜨겁다. 도입 당시에 비해 현재의 여건이 크게 변한 만큼 제도의 취지를 살리면서 탄력적으로 적용하는 방안을 강구할 필요가 있다. 분양가 상한제는 공급자 중심이던 공동주택의 원가에 적정 수익률을 더해 분양가를 정하는 것으로, 주택 분양가를 안정시키고 공급을 원활하게 하기 위해 도입된 ‘가격규제’ 제도다. ‘최저임금제’가 노동의 공급자인 근로자의 생활안정을 위해 시장 임금보다 높게 정한 것이라면, 분양가 상한제는 공동주택의 시장 가격보다 낮은 일종의 ‘최고가격제’를 도입해 주택구입자들의 안정적인 주거생활을 지원하기 위한 제도이다.

그런데 주택 가격의 하향 안정세가 지속되고 미분양과 불황으로 건설업체들의 어려움이 커지고 있어 유명무실해진 규제 제도를 없애자는 명분하에 최근 분양가 상한제의 폐지가 적극 검토되고 있는 듯하다. 하지만 그 이유가 부족하다. 최근의 미분양 깡통주택의 사태는 건설업체들이 분양가 상한제를 피하기 위해 일종의 밀어내기식 분양과 시장수급을 무시한 채 투기적인 중대형 중심의 고가 분양을 남발해온 결과로 볼 수 있다. 중소기업들은 올해 경기불황을 감안해 최저임금의 하향 조정을 요구하였지만 올해 최저임금은 지난해보다 인상되었다. 근로자의 생계를 위한 이 제도를 경기가 불황이라 하여 폐지할 수는 없는 것이다. 이와 마찬가지로 안정적인 분양가격으로 주택마련을 기대하는 많은 수분양자들에게 주택을 공급하기 위한 분양가 상한제를 건설업계의 불황 때문에 폐지하자는 것은 어딘가 앞뒤가 뒤바뀐 느낌이 든다.

일각에서는 또한 분양가 상한제가 민간주택의 공급을 부족하게 만든 주된 원인이라며 폐지의 논거로 삼고 있다. 하지만 1989년 원가연동제가 적용되기 이전의 일률적인 분양가격 규제는 지역에 따라 건설업체에 마이너스 수익을 초래하는 경우가 있었지만, 지금의 제도는 적정이윤을 보장해 주고 있다. 주택공급의 위축을 가져온다는 주장도 그만큼 설득력이 떨어진다. 한편에서는 분양가 상한제의 폐지로 재개발, 재건축 사업의 수익성이 높아지면 도심에서 양질의 주택공급이 가능하다고 말한다. 일반 분양가를 높여서 사업 추진을 주저하는 조합원들의 부담을 줄일 수 있다는 것이다. 이는 과욕이다.

그리고 분양가 상한제의 폐지를 반대하는 논리를 요약해보면, 상한제의 폐지로 분양가가 오를 수밖에 없고 높은 분양가는 주변 집값을 끌어올리고 다시 분양가가 더 높아지는 연쇄반응이 나타난다는 것이다. 건설사는 분양가를 높이고, 결국 서민 실수요자들이 분양시장에서 밀려나게 된다는 것이다. 그렇지만 한 면만을 바라본 이러한 획일적인 반대에도 문제는 있다. 건설업체 취업자는 우리나라 고용의 8% 정도를 차지한다. 주택관련 산업은 중개, 이사, 인테리어, 시멘트 등 많은 산업에 닿아 있다. 분양가 상한제의 일부 완화 등 탄력적 적용이 부동산 시장을 넘어 경제 전반의 활성화에 기여할 수 있는 측면을 결코 간과할 수 없다. 따라서 주택의 공급자와 수요자가 상생할 수 있는 탄력적인 방안을 적극 모색할 필요가 있다.

이를 위해 먼저 획일화된 주택 공급은 수요를 위축시키고 건설업체의 수익저하와 산업구조의 약화로 이어질 수 있음을 인식할 필요가 있다. 우리나라의 주택보급률은 2008년 기준 110%에 이른다. 다양한 주택 소비자의 욕구를 충족시켜 주는 정책이 필요하다. 고품격 고가의 주택을 구입할 수 있는 구매력을 갖춘 소비자에게 주택을 공급하기 위해서는 공급자에게 개발동기를 부여하고, 부가가치를 높인 만큼 수익이 발생하는 구조를 만들어 주어야 한다. 서울에서 공급하는 국민주택규모 이상의 주택이나 민간 택지의 주택에 대하여는 분양가 상한제를 폐지하는 것을 적극 검토할 만하다. 개발제한 구역에 들어서는 보금자리주택은 직접적인 주택공급 대신 그 토지를 민간에 고가로 분양하여 고품격 주택을 공급하게 하고, 토지 분양대금을 국민주택기금의 재원으로 활용하는 방안도 생각해 볼 수 있다. 부동산시장은 지역별, 주택유형별 하위 시장이 많은 편이다. 이에 맞는 정책수립은 부동산 시장의 활성화에 기여할 수 있다. 존폐의 문제가 아니라 상생할 수 있는 마음으로 보아야 여러 혜안이 생긴다.

 









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