정부가 4·1 부동산대책에 이어 5월 기준금리까지 낮춤에 따라 향후 부동산시장이 본격 회복세로 올라설 것인지 여느 때보다 큰 관심이 모아지고 있다. 보통 금리가 내려가면 예금 등 안정적인 금융상품에서 돈이 빠져나와 주식이나 부동산 등 다른 투자처로 몰리게 될 것으로 기대되기 때문에 이번엔 그 효과가 어느 정도 나타날지 매우 궁금하다.
주식과 부동산은 화폐와 달리 가격이 변동하는 실물자산이다. 주식시장과 부동산시장은 같은 방향성을 가지지만, 주식시장은 부동산시장에 영향을 미친다. 증시는 실물경기에 선행하는 시장으로 부동산시장보다 통상 6개월에서 1년 정도 선행하여 움직이는 경향이 있다. 최근 주요국의 금리인하 등 정책변화에 뚜렷하게 반응하고 있는 주요국 증시와 부동산시장의 변화를 통해 향후 우리 부동산시장의 향방을 가늠해볼 수 있다.
미국의 경우 지속적인 통화완화 정책과 저금리 환경이 뉴욕증시를 사상 최고치로 끌어올리고 있다. 대표적인 부동산 가격지수인 케이스-실러 지수는 지난 2월 전년보다 9.3% 상승했다. 임대수익은 물론 시세차익과 인플레이션 위험을 회피할 수 있는 수단으로 각광을 받으면서 더 많은 돈이 몰리고 부동산시장이 꿈틀대고 있다. 하지만 뉴욕 증시의 주가가 연일 사상최고치로 치솟으면서 출구전략에 대한 우려도 점점 더 고개를 들게 될 것이다. 따라서 부동산시장도 어느 정도 지나면 급격한 상승보다 완만한 상승세를 유지할 것으로 예상된다.
일본은 올해 들어 미국보다 더욱 공격적인 통화정책을 펼치고 있다. 닛케이 주가지수는 올 들어 35%나 급등하였고, 시중은행의 주택대출 금리가 1%의 사상최저 수준을 보이는 가운데 부동산시장에서도 실수요자 중심의 거래가 증가하고 대도시를 중심으로 땅값이 오름세를 보이고 있다.
니케이 주가지수가 지난해 10월 이후 60%가량 상승하자 일각에서는 이를 일본 경제 부활의 예고로 해석하기도 한다. 하지만 일본은 오랜 불황의 악몽에서 겨우 벗어나고 있으며, 이제는 상당기간 실수요자 중심의 거래가 주류를 이룰 것으로 예상된다.
세계 주식시장이 거침없이 동반 상승 중인데 유독 한국 증시만 뒷걸음질 치고 있다. 5월 9일 한국은행이 우여곡절 끝에 기준 금리를 인하하자 한국증시는 23포인트나 급등했다. 그런데 하루가 지난 뒤 34.7포인트나 급락했다. 북한 리스크와 원고·엔저 현상에 대한 우려가 반영된 결과라는 분석이 유력하다.
이제 경제현상은 국내외의 다양한 변수에 의해 영향을 받기 때문에 과거의 기준으로 시장 변화를 예상하기가 쉽지 않음을 보여준다. 그만큼 우리나라의 부동산시장도 금리정책과 몇몇 부동산 정책만으로 미래를 가늠하기 어려워지고 있다.
그런데, 4·1 부동산 대책과 금리인하로 경기회복까지는 확신하기 어렵지만, 지역적 하위시장으로 존재하는 부동산시장의 특성상 부분적인 상승신호는 나타날 것으로 예상할 수 있다. 당분간 저금리 환경이 지속될 것으로 보이는 가운데, 수익률과 시세차익, 인플레이션을 회피하기 위한 수단이라는 차원에서 부동산 투자에 접근할 수 있을 것으로 보인다. 안정적 수익이 보장되는 수익형부동산의 수요증가가 예상된다. 중산층과 베이비부머세대의 국민주택규모(85㎡) 이하의 소형아파트에 대한 구매수요, 상류층의 고급 단독주택이나 대형 고급아파트에 대한 구매수요가 주로 늘어날 것으로 보인다.
금리 인하는 좋은 의미에서는 통화 공급이 증가하는 것이지만 실제로는 민간 부채를 늘리는 것이다. 우리나라 개인의 가계 이자소득은 2003년에 마이너스 3조3천억원으로 돌아선 이후 점점 확대되고 있다. 한국은행과 전문가들은 금리를 낮추었음에도 향후 집값이 기대만큼 올라주지 않을 경우 가계부채의 ‘시한폭탄’이 커질 것을 우려하고 있다. 따라서 대출상환 능력을 고려한 실수요 위주의 부동산 거래를 하는 것이 요망된다.
가계부채는 지난해 말 약 960조원으로, 이 가운데 86%가 변동금리에 해당한다. 향후 정책당국이 출구전략 및 금리인상 쪽으로 선회할 경우 많은 가계들이 부도 위험에 노출돼 크게 위험해질 수 있다. 정부는 향후 이러한 정상화 과정에서 나타날 수 있는 후유증을 최소화할 수 있도록 가계대출에 있어서 고정금리 비중이 확대되도록 유도하는 등 예방책을 쓸 필요가 있다.
