경매 물량이 늘고 낙찰가율이 소폭 상승하면서 경매 투자에 나서야 할 시기를 저울질하는 투자자들이 늘고 있다.

서울과 수도권의 경우 낙찰가율이 70% 후반대로 소폭 상승해 4개월 연속 오름세를 기록하고 있다. 이런 가운데 까다로운 경매 절차를 간소화하는 ‘민사집행법 개정안’이 입법예고 돼 경매 실수요자들은 저가에 낙찰되는 시기를 잡을 수 있는 투자 타이밍을 잡기 위해 경매시장 흐름에 민감하게 반응하는 분위기다.

경매 투자에 있어 입찰시기 선정은 매우 중요하다. 부동산 투자 격언에 투자는 타이밍으로 시작해 타이밍으로 끝난다는 말이 있다. 일반 부동산 투자와 마찬가지로 경매도 입찰 시기를 잘 맞춰야 값싸게 낙찰 받아 투자에 성공할 수 있다. 일반 부동산시장과 함께 경매도 경쟁이 치열하지 않은 때를 노려 입찰하면 우량물건을 잡을 수 있고 남들보다 값싸게 낙찰할 수 있어서다.

경매의 매력은 급매물보다 10%에서 많게는 30~40% 저렴하게 구입하는 것이다. 그런데 경매 투자자들은 ‘남 따라 하기 식’ 투자에 젖어 경매 호황기에 입찰에 나서는 일이 대부분이다. 부동산 경기가 좋아 경쟁이 치열한 시기에는 낙찰가의 상승으로 인해 수익률은 급격히 떨어진다. 경매에서 최대 수익을 올리려면 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 시기를 골라야 한다. 경매 투자에서 값싸게 낙찰 받는 적정 타이밍은 언제로 정하는 게 좋을까.

경매 시장의 3대 지표인 ‘낙찰가율’과 ‘낙찰률’, ‘입찰경쟁률’을 살피면 적절한 투자 타이밍을 잡는 데 도움이 된다. 이들 낙찰 지표는 대법원 법원경매정보나 사설경매정보 사이트의 매각 통계를 통해 연도별, 법원별, 지역과 용도별로 최근 매각결과에 대한 통계를 확인할 수 있다. 경매 정보업체들은 입찰 예정물건 하단에 낙찰사례 분석을 통해 최근 1개월에서 1년까지 낙찰가율과 유찰횟수, 경쟁률을 자세히 소개해 놓았다.

낙찰가율은 감정가 대비 낙찰금액 비율이다. 낙찰가율이 하락하는 시점은 경매 수요가 줄어 투자자들이 경매시장을 관망하는 시점으로 값싸게 낙찰되는 때이다. 인기지역 아파트의 평균 낙찰가율이 70%대로 내려서면 경매 지표가 최저치로 떨어진 상태로 실수요자에게는 우호적인 경매 여건이 조성돼 낙찰을 시도해볼 시기라는 시장 분위기가 조성되는 셈이다. 2011년 아파트 낙찰가율은 82%였으나 2012년은 77%로 5% 이상 하락했다.

낙찰률은 경매 물건 대비 낙찰건수이다. 낙찰률이 떨어지는 시기는 경매 물건이 잘 팔리지 않는 때이다.

입찰경쟁률은 한 물건 당 입찰자가 몇 명이 몰렸는가를 나타내는 지표로, 경매 물건의 인기도를 한 눈에 살필 수 있다. 예를 들어 입찰에 부쳐진 한 아파트가 10명 이상이 입찰경쟁을 벌여 낙찰됐다면 낙찰가율은 최저가보다 10% 정도 올랐을 가능성이 높다. 시세보다 싸게 낙찰 받아야 하는 경매에서 사람이 몰릴수록 남는 게 없는 시장인 셈이다.

우량 부동산을 싸게 낙찰 받으려면 물건이 많은 시기를 노려야 한다. 물건이 늘면 낙찰가율이 하락하고 그만큼 싼 물건을 낙찰 받을 수 있다. 최저가 수준에 여러 번 입찰해야 하기 때문에 유사한 경매물건이 많을수록 좋다. 많은 물량이 경매에 부쳐지는 시점을 노려 공격적으로 입찰해야 한다. 경매 물량은 주택과 상가의 담보대출 연체가 늘어나면서 서민층이 거주하는 주거와 상업용 부동산 경매물건수가 늘어나는 불황기 일수록 급증하는 추세다.

<자료제공=모네타(http://www.moneta.co.kr) 상담방법모네타 → 재테크칼럼>

윤재호 메트로컨설팅㈜ 대표