전세는 집값의 일정부분을 계약기간 동안 집주인인 임대인에게 예치해 두고 임대한 집에 대한 거주권리를 가지는 제도로, 우리나라에만 존재하는 아주 좋은 주거제도이다.

외국에는 1년치 월세를 미리 내는 소위 깔세라 불리는 제도가 있는데, 이런 시스템에 익숙해진 외국인들이 우리나라 전세제도를 보고 두 번 놀란다고 한다. 집값의 절반 정도의 거액의 보증금을 전혀 모르는 임대인에게 계약기간 맡긴다는 것 자체에 한번 놀라고, 임대차보호법 등으로 대부분 큰 사고 없이 안전하게 계약기간 동안 잘 사는 것을 보고 두 번 놀란다고 한다.

전세제도는 빠른 경제성장을 위한 건설경기 부양이 필수였고, 급격하게 늘어나는 주택수요를 충족시키기 위해 집값을 먼저 내고 집을 짓는 선 분양제도와 집값의 절반 정도 전세금을 끼고 구입함으로써 주택구입자금 부담을 줄여 보다 많은 주택구입 수요를 끌어들이기 위해 도입됐다. 여기에 집 구입능력이 부족한 서민들이 집값의 절반 정도만 내고 거주를 할 수 있게 함으로써 서민주거안정에도 도움이 되는 일석이조의 효과를 얻은 것이다.

이런 전세제도가 위기를 맞고 있다. 전세제도가 유지되려면 전세를 끼고 주택을 구입하는 투자수요층과 집을 살 수 있는 능력이 부족해 집값의 일정부분만 예치하고 계약기간 동안 거주하는 거주수요층의 균형이 맞아야 한다.

예전 부동산 상승기에는 집값이 어느 정도 올라줌으로써 전세를 끼고 사두면 취득세, 재산세, 금융비용, 양도세를 내더라도 그 이상의 시세차익이 발생하기 때문에 투자수요층이 꾸준히 유입됐고, 내 집 마련의 준비가 될 때까지 거주수요층 역시 꾸준히 유입되면서 적절한 균형이 맞았다.

하지만 최근 부동산 침체가 장기화되면서 집을 사면 더 손해를 보기 때문에 투자수요층이 급격히 감소하고 있고, 반대로 집을 살 능력이 있음에도 집을 살 필요성을 느끼지 못하는 거주수요층이 늘면서 전세물건 구하기는 점점 더 힘들어지고 전세금은 계속 상승하는 수급 불균형 현상이 지속되고 있다.

이러한 현상이 계속된다면 전세제도가 사라질 수도 있으며, 전세가 필요한 서민 실수요자들은 더 큰 피해를 보게 될 것이다.

상황이 이러함에도 불 난 집에 부채질을 하는 것이 있으니, 바로 전세자금 대출이다. 전세가격 상승을 따라가지 못하는 서민들의 주거안정을 위해 빚을 내서 전세금 인상을 메워주는 전세자금대출이 여러 부작용을 만들고 있기 때문이다.

예전 같으면 전세금 올려줄 바에 주택담보대출을 받아서 주택구입에 나서던 전세입자들이 요즘은 전세자금대출을 받아서 전세금을 올려줌으로써 주택구입수요를 늘려도 아쉬운 상황에서 더 줄이는 부작용을 낳고 있다.

또 저금리 시대에 돈이 부족해 전세보다 소형아파트나 빌라 월세에 거주하는 이들이 전세자금대출을 받아서 아파트 전세로 유입됨으로써 월세수요가 줄어 임대사업자들의 수익률을 떨어뜨리고 있다.

부동산시장의 거래를 활성화시켜 내수경기를 부양하고, 꼭 전세가 필요한 실수요자들을 보호하기 위해 집을 살 수 있는 능력이 되는 수요층을 전세에서 주택구입으로 돌리는 전세자금대출제도의 손질이 필요하다.

부부합산 연 소득이 일정수준 이상이 되는 이들은 전세자금대출의 한도축소, 대출금리를 인상하는 대신 반대로 주택담보대출을 받아 주택구입을 하는 1주택자들은 DTI폐지 또는 완화, 한도 확대, 대출금리 인하, 취득세, 재산세 인하 등의 혜택을 줘 전세에서 주택구입으로 전환하는 것이 필요하다.<자료제공=모네타(http://www.moneta.co.kr) 상담방법모네타 → 재테크칼럼>