올해 부동산 시장은 그 동안 규제로 작용했던 다주택자 양도세 중과가 폐지되고 주택 취득세 영구인하, 수직증축 리모델링 허용 등이 호재로 작용하여 거래시장과 분양시장이 활성화 될 것으로 기대되는 분위기다.

이러한 가운데 정부는 지난해 경제성장률이 2%대에 머문 상황에서 올해 목표를 3.9%로 높이며 경제회복에 대한 자신감을 드러내고 있다. 하지만 우리 가계자산의 80% 정도가 부동산이다 보니 부동산 시장이 가격안정과 거래가 활성화되어야 목표에 도달할 가능성이 있다.

그런데 지금까지 부동산 활성화 정책이 주택정책에 치우친 반면 토지이용의 효율화를 위한 부동산 활성화 정책은 미흡한 면이 있다.

특히 지금까지 농지는 농지법의 경자유전 원칙에 따라 농업인·농업법인만이 소유할 수 있고, 타 용도 사용을 원칙적으로 금지하고 있다. 농업목적 이외의 용도로 활용하고자 하는 경우에는 농지전용 절차를 거치도록 하여 농업환경을 해칠 수 있는 토지 이용행위를 제한하고 있다.

1992년 도입된 우량농지 위주의 농업진흥지역은 전체 농지의 70% 정도로 농산물 가공, 공공시설 등에 대하여 제한적으로 전용을 허용하여 지정지역은 거래부진과 지가하락 등 장기간 재산상 피해를 입었다.

정부는 장래 식생활의 변화와 인구감소로 쌀 소비량 감소 예상과 국제 경제환경의 변화에 맞추어 농지의 산업적 활용을 추진하기 위해서 농업진흥지역의 해제 기준을 완화시킬 필요가 있다. 특히 수도권의 토지 수요는 다른 지역보다 상대적으로 증가하고 있는 실정이므로 해제 기준을 탄력적으로 적용하여 안정적으로 공급하는 정책이 요구된다. 이것은 농업진흥지역 외의 지가를 안정시켜 기업의 생산비용을 낮출 수 있다. 또한 해제된 토지는 그 활용도의 증가로 거래가 활성화 되어 가격상승이 예상되어 장기간 피해를 입었던 재산적 손실을 회복할 수 있을 것이다.

한편 현행 농지법의 행위제한 규정에 대한 보완이 시급하다. 법 제32조 제1항 제9호를 보면 농어촌 발전에 필요한 시설 중 ‘농업기계수리시설’, ‘음식물 등을 이용한 비료나 사료의 제조시설’ 등 몇 가지 열거한 시설을 위한 공장의 설치가 가능하다. 이런 경우 농업진흥지역에서는 지가가 저렴하기 때문에 상대적으로 토지가격보다 개발과 전용비용, 그리고 공장시설 등에 많은 비용이 투입된다.

문제는 개인이나 기업이 ‘불가피한 사유로 운영이 불가능한 경우’에 막대한 재산적 손실을 감수해야 하는 사례가 빈번히 발생하고 있다. 농지전용과 공장시설 설치 등 개발과정에서 부동산가격이 올라 기존 업종을 인수하는 사업자가 나타나지 않으면 다른 용도로 전환이 어려운 진흥지역에서 투자자금을 회수하기란 쉽지 않기 때문이다. 결국 많은 경우 경매시장에 넘겨지는 신세가 되고 만다. 지금 전국의 많은 농업진흥지역에서 이 같은 시설들이 도처에 산재한다.

정부는 이러한 시설들의 실태를 서둘러 파악하고 진흥지역을 해제하든지 또는 예외적인 규정을 만들어 행위제한을 완화시켜 주어야할 필요성이 절실하다.

과거 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 제124조에서는 토지거래계약의 허가를 받은 자가 ‘천재지변 또는 재난으로 인하여 토지를 허가목적대로 이용할 수 없는 경우’나 ‘과다채무로 파산위기에 몰릴 경우’에도 이용의무 기간을 준수하도록 하여 많은 폐해가 발생하였다. 현행법은 ‘불가피한 사유로 허가받은 목적대로 이용하는 것이 불가능할 경우’에는 이용의무기간 면제규정을 두어 퇴출을 도와주고 있다.

물론 법의 제정 목적이 다르지만 정부는 토지거래허가구역의 이용의무 면제에 관한 규정처럼 농업진흥지역에서 투기목적이 없고 불가피한 사유로 시설운영이 어려운 경우에 정상적인 토지거래가 가능하도록 해당지역 해제 기준을 완화하든지 행위제한 규정에 대한 개정을 서둘러 농업진흥지역의 꽉 막힌 거래를 활성화시켜 경제회복에 기여하길 기대해 본다.