국토연구원이 9일 발표한 ‘장기 주택정책 방향’에서 내린 결론은 앞으로 10년간 수도권에 공급해야 할 주택 및 택지를 확보하고 지나친 서울 집중현상을 막기 위해서는 서울에서 상당히 떨어진 곳에 대규모 신도시를 개발하는 게 불가피하다는 것.
또 부동산 조세 개편, 실거래가등기제 도입, 공공주택금융 활성화, 기존주택 개보수 활성화, 저소득층 주거개선, 최저 주거수준 보장 등 균형개발이나 계층간 형평성 제고 등의 측면에서 각종 지원과 제도적 뒷받침이 필요하다는 주장도 담고 있다.
◆주택수요와 택지 소요=작년과 비교해 2012년에는 인구는 4763만9000명에서 4995만4000명으로 4.8%, 일반 가구수는 1521만8000가구에서 1771만3000가구로 16.3% 각각 늘 것으로 예상됐다.
가구수 증가 및 주택 멸실을 고려하면 2012년까지 필요한 주택은 389만~459만가구고 이 가운데 수도권에서 필요한 주택은 211만~242만가구다.
따라서 10년간 전국적으로 연평균 40만~46만가구, 수도권은 21만~25만가구를 지어야 하지만 주택경기 변동 및 주택 부족에 따른 집값 상승문제 등을 해소하려면 전국에서 50만가구, 수도권에서 30만가구를 해마다 건설해야 한다.
이런 주택수요에 맞추려면 전국적으로 1억4458만평(459만가구×31.5평)이 필요하고 이 중 수도권 소요 택지는 7623만평(242만가구×31.5평)에 이른다.
이중 30%는 재개발, 재건축과 나대지 활용 등 기존 시가지를 정비, 조성하고 나머지 70%는 신시가지와 신도시 개발을 통해 조성하는 것이 불가피하다고 가정하면 10년간 1억120만평(수도권 5336만평)의 택지를 확보해야 한다.
지난해말까지 3410만평(수도권 1900만평)이 확보된 만큼 6710만평(수도권 3436만평)의 택지를 추가 개발해야 한다.
◆신도시의 필요성=수도권은 이미 그린벨트(개발제한구역), 신도시, 공영개발택지, 고속도로 인터체인지 주변 등을 위주로 난개발이 확산되고 있는 상황.
특히 현재 진행되는 수도권 택지개발지구는 평균 33만평의 소규모로 개발중이어서 추가 택지 3436만평을 현행대로 개발할 경우 104곳을 지구로 지정해야 하기 때문에 난개발을 더 부추길 가능성이 많다.
게다가 서울과 인근 위성도시에 집중된 인구와 기능을 수도권 외곽에 여러 핵으로 분산, 서울 위주 단핵구조를 수도권 다핵구조로 바꾸고 기반시설 설치 재원을 개발주체가 개발이익으로 부담하도록 할 수 있다는 점도 대규모 택지 개발, 즉 신도시 건설의 장점.
◆세제 개편, 기존주택 개선, 서민 주거수준 향상=취득세나 등록세 등 취득과세 비중을 낮춰 부동산 거래는 활성화하되 보유과세 과표를 현실화해 부동산 가치에 맞게 세금을 매기고 양도소득세 감면도 엄격히 제한, 투기 수요를 없앤다.
실거래가 등기제 도입, 부동산실명제와 금융실명제 연계, 일정가액 이상 부동산 구입시 자금출처 조사 제도화, 정부의 직접 자금조성 등 공공주택금융 역할 강화 등의 제도적 보완도 뒷받침돼야 한다.
재고주택(기존주택)의 개보수가 원활히 이뤄지도록 금융.세제 지원을 늘리고 기반시설이 열악한 곳은 집단개량지구로 지정하며 리모델링을 의무화·제도화한다.
저소득층 주거수준을 높이기 위해서는 공공임대주택을 전체 주택의 10%, 국가가민간임대업자나 비영리단체를 지원하는 임대주택을 10% 정도로 확대하고 그린벨트에서 풀리는 곳 등을 택지로 우선 공급한다.
최저주거기준을 보장하기 위해 주거비 보조제를 도입, 주거비 부담이 예컨대 소득의 30%를 초과하지 않도록 지원하고 형평성 차원에서 최저생계비 소득수준을 넘는 경우라도 일정 수준의 보조금을 지급한다.