새 정부 들어 부동산 가격이 급등하면서 금융당국은 돈줄을 어떻게 조일지 고심하고 있다.

정부가 오는 8월까지 가계부채 종합 관리방안을 마련 중인 가운데 통상 부동산 가격 상승은 가계부채 확대를 동반하기 때문에 금융당국으로서는 맞춤형 대책이 시급한 상황이다.

금융당국은 당장 다음달 초까지 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 완화조처를 손봐 어떤 식으로든 되돌릴 가능성이 크다.

금융당국은 지난 8일 시중은행 부행장들을 불러 간담회를 열고 은행권에 새 정부가 가계부채 총량 관리를 위해 여신관리지표로 활용하겠다고 공약한 총부채원리금상환비율(DSR) 조기도입에 대비할 것을 주문했다.



◇LTV·DTI 완화조처 다음 달 초까지 손본다

금융당국은 늦어도 다음달 초까지는 박근혜 정부 들어 도입된 LTV·DTI 완화조처를 손봐야 한다.

후임 금융위원장 인선이 늦어지고 있는 가운데 금융당국은 시뮬레이션을 통해 완화조처를 어떻게 맞춤형으로 되돌릴지 고심하고 있다.

금융위원회 고위관계자는 “서울 강남지역 등 일부 과열지구 시장 동향을 주 단위로 예의주시하면서 2주택자나 3주택자 등 다주택자나 주택가격에 따라 완화조처를 되돌렸을 경우 영향을 분석 중”이라고 말했다.

이미 금융감독원은 이와 관련한 시뮬레이션에 착수했다.

LTV·DTI 완화조처는 7월 말로 효력이 끝나는 금융감독원 행정지도를 통해 이뤄져 20일간의 예고기간과 행정지도 심의위원회를 거쳐 결정되기 때문에 늦어도 다음 달 초까지는 어떻게 할지 방향이 정해져야 한다.

부동산 경기 활성화를 위해 2014년 8월부터 LTV는 50∼60%에서 70%로, DTI는 50%에서 60%로 상향 조정한 이 조처는 유효기간이 1년으로, 두 차례 연장된 바 있다.

LTV는 주택을 담보로 대출받을 때 적용하는 담보가치(주택가격) 대비 대출한도를, DTI는 소득을 기준으로 대출을 받을 수 있는 한도를 정한 비율을 뜻한다.

작년에는 일찌감치 완화 연장 결정이 나 5월 27일부터 6월 16일까지 예고기간을 거쳐 연장됐다.

금융시장에서는 이미 연장 불발로 LTV가 현 70%에서 50∼60%로, DTI는 60%에서 50%로 환원될 것으로 보고 올해 주택거래량과 주택가격에 하방리스크로 작용할 것이라는 분석을 내놓고 있다.

2005년 8월 DTI 첫 도입당시 주택가격 상승률은 6개월간 0.8%에서 0∼0.4%로 둔화하고 주택담보대출 증가율도 1.7%에서 0.8%로 하락한 바 있기 때문이다.

씨티는 주택시장 수급여건을 고려하면 올해와 내년 주택경기 둔화가 예상된다고 내다봤다.

노무라는 DTI 규제 강화가 투기지역에 영향을 미치면서 올해 주택거래량이 전년 대비 5∼6% 감소하고 주택가격에 1∼2% 하방리스크로 작용할 것이라고 전망했다.



◇아파트 중도금 집단대출에도 DTI 적용하나

신규분양 아파트 중도금 집단대출에 대한 DTI 적용도 금융당국이 도입을 검토하고 있는 조처 중 하나다.

금융당국은 올해 분양 공고한 사업장부터 집단대출 중 잔금대출에는 여신심사 가이드라인을 적용하고 있지만, 중도금 대출에는 DTI 규제를 직접 적용하지 않고 있다.

집단대출이란 신규 아파트를 분양할 때 차주(대출자) 개인의 상환능력에 대한 심사 없이 중도금과 이주비, 잔금 등을 빌려주는 은행 대출상품을 말한다.

세계에서 유일하게 부지만 확보한 상태에서 아파트를 선분양하는 특수성을 반영한 한국만의 독특한 대출상품이다.

아파트 중도금 대출은 아파트 건설 기간 통상 5∼6차례 나눠 대출이 실행되고, 완공 후 입주 시기가 되면 잔금대출을 받는다.

올해 들어 은행권의 가계대출 중 집단대출은 1∼2월에는 각각 3천억원으로 급감했지만, 3월 1조원, 4월 1조4천억원으로 다시 늘어난 상태다.

은행권 주택담보대출 신규증가액 중 집단대출 증가분이 차지하는 비중은 10%대에서 3월 38.5%, 4월 42.4%로 다시 늘어난 상태다.

아파트 중도금 대출 등 집단대출이 대출 증가세를 이끈 것으로 풀이된다.

금융위 고위관계자는 “아파트 중도금 집단대출에 DTI 적용도 소관 업무 중 하나로 검토중”이라고 말했다.



◇금융당국, 은행권에 “DSR 조기도입 대비 주문”

새 정부가 가계부채 총량 관리를 위한 여신관리지표로 DTI 대신 DSR를 도입하기로 공약함에 따라, 조기도입 가능성에 대비한 금융당국의 행보도 빨라지고 있다.

DSR는 대출 심사를 할 때 기존 대출의 이자뿐만 아니라 원금 상환액까지 고려하기 때문에 총부채상환비율(DTI)을 적용해 심사할 때보다 대출 규모가 일반적으로 줄어든다. 은행에서의 대출이 더 깐깐해지는 것이다.

금융감독원은 지난 8일 시중은행 부행장 간담회를 열고, 여신관리지표로 DSR 조기도입 가능성에 대비해 어떻게 적용할지 기존의 DTI와 시뮬레이션해보고 면밀히 대비할 것을 주문했다.

금감원 고위관계자는 “가계부채 대책을 만들면 DSR의 도입 시기나 접근 방법이 달라질 수 있다”면서 이같이 당부했다.

당초 금융당국은 2019년 이후 새로운 대출심사 기준으로 DSR를 본격 활용할 계획이었다.

이를 위해 이달에 전 금융권 DSR 도입 로드맵을 마무리하고 연말에 금융회사 자체 여신심사에 DSR를 반영할 때 고려요인이나 반영절차, 한도산정 방식 등을 제시한 표준모형을 마련하겠다는 방침이었다.

이어 내년에는 DSR를 활용한 금융회사별 자체적인 여신심사 모형을 개발해 시범 적용한 뒤 2019년 이후 본격 정착한다는 계획이었다.

하지만 이같은 시행시기는 앞당겨질 수 있다.

KB국민은행은 4월부터 DSR를 대출심사기준으로 도입해 활용하고 있고, 다른 은행들도 실무 태스크포스를 꾸려 도입을 논의 중이다.

이와 관련, 시중은행들은 금융당국이 대출원리금 상환액 산출방식이나 대출 종류별로 산출하는 기준을 마련해달라는 입장인 것으로 알려졌다.

/연합뉴스