수요 과잉이 집값 올린다 판단
투기수요 가려내는데 집중
청약조정구역으로 규제 한정
부동산 시장 전체 침체 막아

저소득층 예외 등 계층별 차별화
무주택자 LTV·DTI 현행대로

정책 모기지 올해 44조원 공급
서민·중산층 내집마련 지원

문재인 정부의 첫 부동산대책인 ‘6·19 대책’은 투기과열지구 지정 등 강력한 규제책은 없지만 투기수요는 억제하면서도 최대한 실수요자를 보호하려는 ‘핀셋 규제’로 요약할 수 있다.

19일 발표된 대책을 보면 정부는 규제를 시장이 불안한 청약조정지역으로 국한하면서 저소득층에 대해서는 예외로 하는 등 지역별·계층별 차별화 전략에 주력했다.

또 최근 집값이 국지적으로 오른 것은 공급보단 수요 과잉 때문이라는 판단과 함께 수요 중에서도 투기수요를 가려내 규제하는 내용을 주로 담았다.

금융위원회는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 규제 완화 이전 수준으로 10%p씩 낮추되, 대상 지역을 기존보다 3곳이 추가된 청약조정지역으로 좁혔다.

LTV·DTI를 전면적으로 강화하지 않은 것은 일부 과열지역을 잡으려다 부동산 시장 전체의 활력을 떨어뜨리고 경기 전반에도 타격을 주는 상황을 피하기 위한 조치로 풀이된다.

또 청약조정지역이라고 해도 전체의 55%를 차지하는 저소득 무주택자에게는 LTV·DTI를 현재 수준으로 유지키로 한 것은 계층별 차등화를 꾀하는 대목이다.

금융당국은 서민과 중산층의 내 집 마련을 지원하기 위해 디딤돌대출과 보금자리론, 적격대출 등 정책 모기지를 올해 44조원 공급할 방침이다.

그간 도입 여부가 주목된 투기과열지구 지정은 대책에서 빠졌다.

투기과열지구는 최장 5년 분양권 전매금지, 재건축 조합원 지위 양도 금지, LTV·DTI 40% 적용, 재건축 조합원 분양 1주택 제한 등 14개의 규제가 한꺼번에 적용되는 초강력 규제로, 서울 강남 등지에 투기과열지구가 지정될 것이라는 전망이 우세했지만 현 단계에서 적용하기에는 부동산 시장에 미치는 타격이 너무 클 것이라는 판단이 작용한 것으로 보인다.

국토교통부는 투기과열지구 규제 중 재건축 조합원 지위 양도 금지 규제를 도입하는 방안을 검토했지만, 이를 보류한 대신 재건축 조합원 분양 규제를 청약조정지역에 적용키로 했다.

조합원 분양 규제는 조합원 지위 양도 금지 규제보다 강도가 세지는 않지만, 재건축 투자 수요에는 적잖은 영향을 줄 것으로 보인다

재건축 조합원이 분양받을 수 있는 주택 수가 3채에서 1채로 줄어들어 재건축 예정 주택을 여러 채 구입해 놓은 투자자의 경우 주택 일부를 처분해야 한다.

분양받는 주택 한 채의 규모가 60㎡ 이내이면 한 채 더 분양받을 수 있도록 예외규정을 두긴 했으나 이 경우 수익성이 높지 않다.

국토부 관계자는 “이번 대책에서는 투기과열지구를 지정하지 않았지만 앞으로 집값 동향을 보면서 시장이 과열되는 양상이 벌어질 경우 언제든지 검토할 수 있다”며 “추후 투기과열지구를 지정할 가능성은 작년 말보다 높아진 상황”이라고 말했다.

/김장선기자 kjs76@