건축법에 따른 다가구주택은 단독주택으로 분류된다. 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 지하층을 제외하고 3개층 이하여야 하고, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있을 것을 요건으로 하고 있다.

세법에서는 건축법과 달리 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 해 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

대부분은 주택 전체를 하나의 단위로 양도하므로 실질적으로 세법에서도 1개의 주택으로 인정하고 있는 셈이다.

조세심판 사례를 살펴보자.

청구인은 5층짜리 건물 중 1~2층은 상가로 사용하고, 3~5층은 다가구주택으로 사용하던 중 2층을 임의로 용도변경해 주택으로 사용했다. 그러던 중 건물을 일괄 양도하고, 다가구주택을 1세대1주택 비과세를 적용해서 양도소득세를 신고했다.

그러나 과세당국은 주택으로 사용하는 층수가 2~5층으로 4개층을 쓰고 있으므로 건축법상 다가구주택의 요건인 3개층 이하 사용 조건을 위배해 다가구주택으로 볼 수 없다고 판단해 양도소득세를 과세했다.

청구인은 소득세법의 입법취지가 저소득층이 주로 거주하는 다가구주택에 세제지원을 하기 위한 것이며, 건축법을 위반해 2층을 주택으로 사용한 것에 대해 불법 용도변경에 따른 건축법상 처벌을 하는 것으로 족해야지 다가구주택인 것 자체를 부인해서 과세하는 것은 부당하다고 주장했다.

한편, 과세당국은 3개층 이하만 사용하는 주택을 다가구주택으로 본다고 정한 법을 과세당국이 임의로 다가구주택으로 확대 해석할 수 없고, 소득세법의 입법취지도 다가구주택을 구획된 각 부분을 하나의 주택으로 보되 예외적으로 일괄양도하는 경우 전체를 하나의 주택으로 본다는 취지이므로 건축법에서 정한 규모를 초과해서 주택으로 사용한 경우까지 비과세규정을 적용할 수는 없다고 주장했다.

조세심판원은 결국 과세당국의 손을 들어 주었는데, 법은 언제나 엄격하고 보수적으로 해석해서 의사결정을 할 필요가 있다.