부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하, 부동산실명법)에 따라 부동산의 명의신탁은 무효이다. 하지만 부동산의 명의신탁은 여전히 많이 이뤄지고 있는 것으로 보인다. 명의신탁된 부동산의 거래에 관한 법원과 세무당국의 입장을 살펴보도록 하자.

대법원 판례에 따르면, 명의수탁자 명의로 등기한 부동산은 여전히 매도인 소유로 보아야 한다. 즉, 매도인 ‘갑’이 매수인 ‘을’에게 부동산을 매도하면서 매수인 ‘을’의 요청에 따라 명의수탁자인 ‘병’ 명의로 부동산을 등기하는 경우, 부동산의 소유자는 실질적인 매수자인 ‘을’이 아니라, 여전히 ‘갑’이라는 것이다. 판례에서는, 명의수탁자가 임의로 명의신탁 부동산을 처분하여, 명의신탁자가 명의수탁자를 횡령으로 고소한 건에 대해, 명의신탁약정은 무효이므로, 부동산은 여전히 매도인 소유이고, 애초에 부동산의 소유권이 없는 명의신탁자와 명의수탁자 간에는 횡령이 성립할 수 없다는 판결을 하였다.

세법도 부동산실명법에 따라, 부동산의 명의신탁은 증여로 의제하지 않는다. 부동산이 아닌 주식의 경우, 주주명부에 명의수탁자가 주주로 등재되는 때에 실소유자로부터 명의수탁자가 주식을 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세하는데, 부동산의 경우는 명의신탁약정 자체가 무효이므로, 증여로 보지 않는 것이다.

하지만, 부동산실명법에서도 명의신탁약정의 무효는 제3자에게 대항할 수 없다고 정하고 있다. 명의수탁자로부터 부동산을 매입한 제3자는 정당하게 소유권을 취득하는 것이다. 세법에서도 명의수탁자가 부동산을 양도한 경우, 양도소득세는 과세하고 있다. 이때, 세금을 내야하는 사람은 부동산 매도로 실제 이익을 취한 명의신탁자가 된다.

이때 명의신탁자가 납세의무자라면, 미등기양도로 보아 70%의 높은 세율을 적용해야 할까?

명의신탁자 명의로 매도한 것이 아니므로, 엄밀히 미등기 양도에 해당한다. 하지만, 세법에서 이 경우를 미등기양도로 보지는 않는다. 명의신탁재산을 반환하는 것은 양도로 보지 않으므로, 결과적으로 탈세 의도가 없다고 본 것으로 보인다.

부동산실명제가 시행된지 꽤 시간이 지났는데, 아직도 부동산을 차명으로 거래하는 경우가 많이 있으며, 차명거래가 불법인지 모르는 사람도 많다. 부동산명의신탁은 불법이며, 과태료도 상당하므로, 주의가 필요하다.