노후준비로 주택 임대사업에 진출하는 사람들이 많아지고 있다. 최근 다주택자 양도소득세 중과 시행, 임대사업자 등록에 따른 조세지원 확대 등이 이러한 분위기 확산에 큰몫을 하고 있다. 주택임대소득은 어떻게 과세되고, 최근 달라진 내용은 무엇인지 알아본다.

주택임대소득이 있을 경우 소득세를 내야하는데 주택 수에 따라 과세체계가 달라진다.

1세대 1주택자의 임대소득은 비과세 되고, 1세대1주택 고가주택(기준시가가 9억 원을 초과하는 주택)의 경우에는 전세 아닌 월세에 대해서만 과세된다. 2주택자도 월세만 과세대상이 되고 전세금과 임대보증금은 과세에서 제외된다. 3주택자 이상인 경우 전세보증금에 과세되는데 3억 원을 초과하는 금액 중에서 60%만 간주임대료로 계산하여 과세된다. 주택 수는 세대별이 아닌 부부합산만으로 계산한다. 동일세대원인 자녀와 부모가 주택을 소유하고 있더라도 각자의 주택 수에 포함되지 않는 것이다. 주택크기가 60㎡이하이고 개별주택 기준시가가 3억 원 이하인 주택은 2018년 12월31일까지 임대주택 수에서 제외된다.

주택 임대소득은 사업소득으로 보는데, 상가나 공장 등에서 발생한 임대소득과는 달리 취급된다. 주택 임대를 통한 수입금액이 2천만 원 이하인 경우 비과세 된다. 2018년 12월31일까지 비과세 시한이며 2019년부터는 분리과세(14%) 된다. 주택임대소득에 대한 비과세, 분리과세, 종합과세는 부부합산 아닌 개인별로 한다.

2019년 12월31일까지 소형임대주택(국민주택규모 이하이면서 임대개시 당시 주택 기준시가가 6억 원 이하인 주택)을 임대한 경우는 소득세와 법인세를 30% 감면해주고, 장기일반민간임대주택의 경우는 75%까지 감면해준다.

2천만 원 이하 비과세 되었던 주택임대소득도 2019년부터는 세금을 내야하는데, 2천만 원 이하의 수입금액에서 70% 필요경비를 공제한 다음, 400만원을 추가로 공제한 소득금액에 14%(지방소득세 포함 15.4%) 분리과세 세율을 적용하여 소득세를 계산한다.

임대주택 공급 확대를 위해서도 세부담을 낮추어 주고 있다.

임대수입금액이 2천만원 넘을 경우에는 전체 소득금액이 종합과세된다. 소득금액은 장부와 증빙에 의해 실제대로 계산하는 것이 원칙이지만, 장부나 증빙에 의하지 않고 추계로 소득금액을 계산할 수도 있다.

주택임대사업은 양도소득세에도 큰 혜택을 제공한다. 1세대1주택 비과세 규정 적용시 장기임대주택은 거주자의 주택에서 제외된다. 양도하는 주택은 2년이상 거주해야 비과세 혜택을 받는다.

2018년 4월1일 이후에는 의무임대기간을 8년으로 즉 장기일반민간임대사업자로 등록해야 다주택자 중과배제, 장기보유특별공제, 종합부동산세 합산배제 등의 세제혜택을 받을 수 있다.

2019년부터는 8년이상 임대한 후 양도할 때는 70%(현재는 8~9년 50%, 10년이상 70%)의 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 이에 병행하여 2018년 말까지 새로이 취득하는 국민주택규모 이하 주택으로서 취득 3월내 등록하여 10년이상 임대한 후 양도할 때는 양도소득세를 100% 감면 받을 수 있다. 다만 감면받은 양도소득세의 20%에 해당하는 농어촌특별세는 납부해야 한다.

주택임대사업은 고령화시대에 안정적 수입원을 확보하면서 양도소득세 등 세금부담도 덜 수 있는 훌륭한 노후 대비책이 아닌가 싶다.