A는 ‘내 집 마련의 꿈’을 안고, 성실히 하루하루를 살아가고 있는 평범한 회사원이다. 그러나 턱없이 높은 집 값 때문에 ‘내 집 마련의 꿈’이 언제 실현될 수 있을지는 미지수다. 설상가상으로 현재 살고 있는 집주인이 전세 값을 올려 달래서 A는 또 다시 전세를 알아보러 다녀야 했다.

그러던 어느 날 A는 동네 부동산에서 A가 살고 있는 단지 내 B아파트가 현재 시세보다 약 30% 정도 싸게 급매로 나왔다는 소식을 들었다.

A는 B아파트가 현 시세에 비해 너무 싸게 나온 것이 마음에 걸렸지만, 현 시세의 30%라면 A가 가지고 있는 전세보증금 등으로 충분히 매수가 가능했기에 B아파트의 주인인 C와 바로 계약을 체결하고, B아파트를 샀다.

그런데 A가 B아파트를 사고 약 6개월이 지났을 무렵, C의 채권자 D가 A를 상대로 ‘A와 C가 B아파트에 관하여 체결한 매매계약을 취소하고, A명의로 마친 B아파트에 관한 소유권이전등기를 말소하라’는 내용의 소송을 제기하였다.



A는 B아파트의 소유권을 어떻게 지켜내야 할까?

A에게 제기된 소송과 같은 소송을 ‘사해행위 취소소송’이라고 한다.

사해행위 취소소송은 ①재산보다 빚이 많은 채무자 C가 ②자신의 채권자 D를 해하는 것을 알면서 ③재산을 감소시키는 법률행위를 한 경우에 ③채권자 D가 채무자 C와 거래한 수익자 A를 상대로 ④채무자 C와 수익자 A 사이에 한 법률행위를 취소하여 ⑤A에게 이전되었던 재산을 채무자 C의 재산으로 원상회복을 시키는 소송이다.

그렇다면, 위 사례에서 ①채권자에게 피보전채권이 있을 것 ②채무자와 수익자의 법률행위가 사해행위에 해당할 것 ③채무자에게 채권자를 해 한다는 사해의사가 있을 것이라는 사해행위 취소소송의 요건사실은 모두 충족했다는 것을 전제로, 수익자인 A가 B아파트의 소유권을 어떻게 지켜내야 하는지 살펴보자(위 세 가지 요건을 갖추지 못했음을 이유로 다툴 수 있음은 물론이다).

먼저 대법원은 일관되게 ‘사해행위 취소소송에서 수익자의 악의가 추정된다’고 판시하고 있다. 따라서 수익자인 A가 자신의 책임을 면하려면 ‘채무자 C와의 거래행위가 채권자 D를 해한다는 사실을 몰랐다’는 점, 즉 ‘자신이 선의였음’을 입증해야 한다.

그러나 대법원이 ‘수익자가 선의였음을 인정함에 있어서 객관적이고도 납득할 만한 증거자료 등에 의하여야 하고, 채무자나 수익자의 일방적인 진술 등에 터 잡아 수익자가 선의였다고 선뜻 단정하여서는 아니 된다’고 판시하고 있기 때문에 수익자가 선의였음을 입증하는 것은 쉽지 않다(대법원 2008. 7. 10. 선고 2007다74621 판결, 2013. 11. 28. 선고 2013다20986 판결, 2015. 6. 11. 선고 2014다237192 판결 등 참조).

다만 대법원이 수익자가 채무자와 친인척 관계 내지 거래관계가 없는 경우, 수익자가 실수요자로서 매수한 부동산을 실제 사용하고 있는 경우, 매매대금이 모두 지급된 경우에 수익자의 악의추정을 번복하고 선의를 인정한 사례가 있으므로, A로서는 A가 C와 친인척 관계나 거래관계가 없어 C의 채권·채무 관계나 재산상태 등에 관하여 알기 어려운 상태였던 점, 부동산 중개사무소를 통해 B아파트를 매수한 점, B아파트에 실제 거주하고 있는 점, A가 C에게 매매대금을 모두 지급한 점, A와 C 사이의 거래행위가 사해행위로 취소될 수 있음을 알았다면 결코 B아파트를 매수하지 않았을 것이라는 점 등을 주장·입증(법률용어로 ‘항변’이라고 한다)하여야 할 필요가 있다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2006다39560 판결, 2010. 2. 11. 선고 2009다80484 판결, 2011. 3. 10. 선고 2010다102632 판결, 2011. 11. 10. 선고 2011다53614 판결 등 참조).

요컨대 급매물을 함부로 샀을 경우 사해행위 취소소송에 휘말릴 수 있으므로, 급매물의 경우는 신중히 매수를 하여야 하고, 특히 부동산 중개사무소가 아닌 개인을 통해 급매물을 사는 경우라면 ‘자신이 선의였음’을 입증하기 어려우므로, 더 더욱 매도인의 신용상태 등을 면밀히 살펴야 한다.