부동산을 양도했을 때 양도소득세는 양도차익에 대해 과세되는데, 양도 차익은 양도가액에서 취득가액과 취득 및 양도 부대비용을 차감해서 산출한다.

취득가액은 원칙적으로 실제 취득한 가액을 말하며, 보통 취득 당시 작성한 매매계약서를 증거로 제출하면 된다.

그런데, 취득 계약서를 잃어버리거나 달리 입증할 자료도 없다면, 환산취득가액을 이용할 수 있다.

환산취득가액이란, 실제 양도가액에 양도시 기준 시가와 취득시 기준시가 비율을 대입해서 취득가액을 산출하는 것이다.

실무적으로, 가격이 급등하는 지역이라면 취득계약서가 있더라도, 환산취득가액을 적용하는 경우도 있을 수 있다. 기준시가가 실제거래가격만큼 오르지 않기 때문에 환산취득가액이 실제 거래가액보다 높게 산출되는 경우가 있기 때문이다.

환산취득가액을 적용하는 경우, 단점도 있다. 실제거래가액을 적용하는 경우에는 중개수수료, 법무사비용 등과 같은 부대비용도 필요경비로 인정되는데, 환산가액을 적용하면 취득당시 기준시가의 3%만이 공제된다. 따라서, 실제 매입계약서와 부대경비 영수증을 모두 보존하고 있다면, 환산취득가액을 이용하는 경우와 실제 거래가액을 이용하는 경우를 비교해볼 필요가 있다.

다만, 건물을 신축하고 그 신축한 건물의 취득일부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서 환산가액을 그 취득가액으로 신고하는 경우에는 해당 건물 환산가액의 5%에 해당하는 금액을 가산세로 부담해야 한다.

양도차익이 없어서 산출세액이 없더라도 가산세는 부담해야 한다. 신축건물의 경우 건물주가 지출을 줄이기 위해 세금계산서를 받지 않거나, 인건비 신고를 하지 않는 경우가 많아서 실제 건물취득가격을 확인하기 어렵고 5년 이내 가격이 많이 올랐을 때 양도하면, 환산취득가액이 실제 취득가액보다 높게 산출되는 경우가 많아서 생긴 규정이다.

주의할 점은, 1세대1주택으로서 고가주택인 경우, 9억원 초과분은 비과세가 적용되지 않는데, 신축후 5년내 환산가액을 적용해서 양도하는 고가주택의 경우, 가산세 5%는 과세분에 대해서만 적용하는 것이 아니라, 건물분에 대한 환산가액 전체에 대한 금액으로 하도록 국세청은 해석하고 있다. 따라서, 건물 신축후 5년내 양도하는 경우라면, 주의가 필요하다.