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배우자 증여 부동산은 취득가로 과세 세법시행령 개정으로 분양권도 포함

곽영수의 세금산책-분양권과 이월과세

 

 

 

배우자나 직계존비속으로부터 부동산을 증여받은 뒤 5년 이내 타인에게 양도하게 되면 양도차익 계산시 취득가액을 배우자나 직계존비속이 당초 취득했던 금액으로 한다. 배우자의 이월과세규정이라고 하는데, 증여공제를 이용해서 취득가액을 높인 뒤 양도차익을 낮춰 양도소득세를 줄이려는 경우를 막기 위한 것이다. 주의할 점은 배우자로부터 증여받고 이혼한 경우라도 이 규정은 적용된다는 것이다. 따라서 2주택자가 중과세를 피하거나 1세대1주택 비과세를 적용받기 위해서 배우자에게 주택을증여한 후, 이혼하고, 주택을 양도하려는 계획은 성공하기 어렵다.

다만, 조정지역에 조합원 입주권과 주택을 1채 보유하고 있는 경우라면 도움이 될 수 있다. 배우자이월과세는 부동산과 기타 자산에 대해서만 적용되기 때문에, 부동산을 취득할 수 있는 권리인 조합원입주권이나 분양권은 증여받은 후 즉시 양도하면, 양도차익이 발생하지 않으므로 양도세를 안낼 수 있다. 조합원입주권이나 분양권 프리미엄이 상당하고, 과거 10년내 배우자에게 증여한 내역이 없다면 6억원까지 증여세도 내지 않고, 양도소득세도 안 낼 수 있는 것이다.

물론, 문제는 있다. 바로 중도금대출인데, 중도금 대출을 받았다면 조합원입주권이나 분양권을 증여할 때 대출금 부분만큼은 양도로 보기 때문에 대출규모가 많다면 양도소득세가 상당히 나올 수 있다. 따라서, 증여전략을 사용하기 위해서는 과거 증여전력, 대출규모 등을 면밀히 따져 보아야 한다.

다만, 1월 7일 발표된 세법시행령 개정안에서는 배우자이월과세 대상에 분양권이나 조합원입주권도 포함하도록 하고 있으며, 시행령 시행일 이후 양도분부터 적용하도록 하고 있다. 분양권을 배우자로부터 증여받아 5년내 양도할 계획이라면, 개정 시행령이 시행되기 전에 양도해야 할 것이다.

참고로, 배우자나 직계존비속이 아닌 특수관계자(형제, 자매, 삼촌, 이모 등)로부터 자산을 증여받고 5년내 양도하는 경우에도 비슷한 규정이 있는데, 증여받은 사람이 납부한 증여세와 양도소득세 합계액과 당초 증여한 사람이 직접 양도한 것으로 볼 경우 양도소득세 중 큰 금액을 양도소득세로 납부하도록 하고 있으므로, 실질적으로 배우자의 이월과세와 같다. 다만, 이 경우는 현재도 이미 부동산과 기타자산 뿐만 아니라, 조합원입주권이나 분양권에도 적용되고 있었으므로 주의가 필요하다.

 









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