2018년 서울의 주택 증여 건수는 2만4천765건으로 전년대비 66.7% 증가했다고 한다. 이렇게 증여가 갑자기 늘어난 배경에는 다주택자 양도세 중과, 종합부동산세 인상 등으로 다주택자가 증여를 통해 세 부담을 줄이고자 하는 경우가 많아졌고, 자식들이 자력으로 집 마련이 어려워 부모가 지원하는 경우가 늘었기 때문이다.

그러나 증여에는 큰 세금부담이 따른다. 증여전략을 어떻게 해야 세금절약에 유리할까? 집값이 1억원 이하일 때는 증여세가 10%, 1억원~5억원은 20%, 5억원~10억원은 30%, 10억원~30억원은 40%, 30억원 초과는 50%이다.

재산 전체에 대해 과세되는 상속세와는 달리 증여세는 수증자의 증여받는 액수를 기준으로 과세하기 때문에 수증자가 여러 사람이면 보다 낮은 구간의 세율을 적용 받는다. 주택을 자식에게 물려줄 때 증여대상을 아들 한사람으로 하기 보다는 며느리, 손자, 손녀 등으로 넓혀 수증자를 여러 명으로 하면 절세를 할 수 있게 된다.

채무도 함께 물려주는 부담부증여를 하면 세금을 낮출 수 있다. 부모가 10억원 상가를 증여하는 경우 4억원의 대출금까지 자녀에게 증여한다면 대출금을 뺀 6억원에만 증여세가 과세된다. 임대보증금도 증여 가액에서 차감 된다. 다만, 부담부증여 부분에 대한 양도소득세는 부담해야 한다.

증여는 10년 단위로 계산되어 10년이 지나면 해당 재산은 상속재산에서 제외되기 때문에 상속세 부담이 줄어드는 이점도 있다. 다주택자인 경우 양도보다는 증여가 세부담 측면에서 유리하다.

20년 전 3억원에 매입하여 현재 15억원으로 오른 아파트를 소유한 2주택 보유자라면 이를 양도할 때는 양도소득세와 지방소득세 합해 6억4천700만원의 세금이 발생한다. 따라서 이를 뺀 나머지 8억5천300만원을 자녀에게 증여하면 또 다시 1억9천만원의 증여세가 발생하여 자식에게 귀속되는 금액은 6억6천300만원이 된다.

반면 해당 아파트를 그대로 자식에게 증여하는 경우에는 증여세로 4억2천600만원만 내면 된다. 10억7천400만원이 자녀의 손에 들어온다. 자식에 넘어가는 재산가치로 보아 바로 증여하는것이 4억1천100만원 이득이 된다.

아파트를 신규로 분양받거나 취득하는 경우 부부간 증여를 통해 공동 명의로 하면 낮은 세율을 적용 받아 종합부동산세 등을 줄일 수 있다. 부부간에는 6억원까지 증여세가 공제된다. 기존주택을 공동명의로 바꿀 때는 취득세, 증여세 부담이 커지는 대신 장기보유특별공제를 받을 수 없어 오히려 세금이 늘어 날 수도 있다.

부모가 가진 부동산을 자녀에게 매각하는 경우는 과세관청은 일단 증여로 추정한다. 자녀가 번 돈으로 부모로부터 매입했다는 입증을 해야 증여세 과세를 당하지 않는다. 장모와 사위간 거래나 형제간 거래는 직계존비속거래에 해당하지 않아, 입증책임이 과세 관청에 있다.

자식이 부동산을 살 때 부모가 모자라는 돈을 빌려주는 경우 인정받을 수 있을까? 자금출처를 조사함에 있어 직계존비속 간의 금전소비대차는 원칙적으로 인정하지 않는다. 증여가 아니라는 것을 인정 받기 위해서는 목적이 명확하여야 하고 이자지급내역 등의 명세가 분명하게 입증돼야 한다. 빌려준 자금에 대해 4.6% 이자를 받아야한다.