전세남은 임차보증금 2억원에 주택을 임차했다. 부동산 중개인을 통해 계약했고, 잔금을 지급하면 부동산 등기부등본에 차입금 담보가 없다는 것도 확인했으며, 잔금을 지급한 날 바로 확정일자도 받아 뒀다.

그러던 어느 날, 집이 공매에 넘어간다는 말을 들었다. 집주인이 양도소득세를 체납해 집이 압류됐다는 것이다. 전세남은 확정일자를 받을 때, 집에 아무런 담보도 설정돼 있지 않았으므로, 아무런 걱정도 하지 않았다.

하지만, 주택이 공매에 넘어갔어도 전세남은 전세금을 거의 돌려받지 못한다는 말을 들었다. 확정일자 전에 부동산에 아무런 담보나 압류도 설정돼 있지 않았는데, 왜 본인의 배당 우선순위가 국세에 밀리는지 전세남은 이해할 수 없었다.

우리 세법상, 국세는 다른 공과금이나 채권에 우선해 징수하도록 정하고 있다. 다만, 법정기일 전에 전세권, 질권 또는 저당권 설정을 등기하거나 등록한 사실이나 ‘주택임대차보호법’이나 ‘상가건물 임대차보호법’에 따른 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우에는, 그 채권이나 보증금이 우선한다고 정하고 있다. 법정기일이란, 세금이 확정되는 시기로서, 대부분 세목의 경우, 신고한 날 또는 세무서가 고지한 날이 법정기일이 된다.

위 사례에서 전세남의 집주인은 양도소득세를 전세 확정일자 전에 신고했으므로, 국세의 법정기일이 전세남의 확정일자보다 빠른 날이 돼, 주택의 공매대가는 국가가 우선 징수하고 잔액의 범위 내에서 전세남은 보증금을 회수할 수 있는 것이다.

전세남은 억울할 수 밖에 없다. 등기부등본에 국세체납으로 인한 압류표시가 돼 있었다면 미리 대비할 수 있었겠지만, 달리 알 수 있는 방법이 없었기 때문이다.

전세 잔금일에 건물주로부터 국세완납증명서와 지방세완납증명서를 요구해 받아보는 방법 밖에 현실적인 대안이 없는 실정이다. 세법지식이 부족한 사람이 이런부분까지 챙기기는 쉽지 않으므로, 부동산중개인이 중간에서 이러한 사항까지 챙겨주도록 제도화 시킬 필요가 있어 보인다.

참고로, 이러한 제도를 악용하는 경우도 있다. 애초에 국세를 납부할 생각이 없는 경우, 법정기일 전에 타인에게 부동산을 임대해 확정일자를 받아두게 하는 것이다. 실례로 동일세대인 배우자에게 임대차계약을 체결해서 확정일자를 받아둔 사건에 대해, 과세당국은 부동산 공매대금을 임차권자인 배우자에게 지급하지 않았다. 전세계약을 정상적인 정당한 계약으로 인정하지 않았던 것이다. 혹시라도 이런 계획을 가지고 있다면, 포기하는 것이 좋을 것이다.