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[법률상담]재건축 대상 아파트 매수인의 유의점

 

Q : A는 2015년 8월 10일에 조합설립인가를 받고, 2018년 5월에 사업시행인가를 신청한 서울 소재 재건축 대상 아파트를 소유하고 있는 재건축 조합의 조합원으로서, 2014년 1월부터 위 아파트를 소유하고 있다.

A는 위 아파트의 가격이 많이 오르자 이를 매도하고 인근의 새 아파트로 이사를 가고자 한다.

이를 전제로 A가 위 아파트를 ① 2017년 7월 1일에 B에게 매도했을 경우, ② 2017년 8월 3일에 C에게 매도했을 경우, ③ 2017년 8월 20일에 D에게 매도했을 경우를 가정하여, A로부터 위 아파트를 매수한 B, C, D가 위 재건축 조합의 조합원 지위를 취득할 수 있는지 알아보자.



A : 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도정법’이라고 한다)은 ‘① 투기과열지구로 지정된 지역에 소재한 ② 조합설립인가를 받은 재건축 대상 건축물 또는 토지를 매수한 자는 ③ 도정법령이 정하는 예외사유가 없는 한 재건축 조합의 조합원이 될 수 없다’고 규정하고 있다.(도정법 제39조 제2항 참조)

그런데 위 재건축 조합은 2015년 8월 10일에 조합설립인가를 받았고, A 소유 아파트 소재지는 2017년 8월 3일부터 투기과열지구로 지정됐다. 좀 더 부연하면, 2002년 9월에 집값 급등을 이유로 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)가 투기과열지구로 지정되었고, 이후 경기 남양주·화성·고양시 일부와 인천 삼산택지개발사업1지구, 용인시 일부와 송도신도시, 대전·천안 일부 지역이 투기과열지구로 지정됐다.

그러나 2008년 1월에 지방 전역이, 같은 해 11월에 강남 3구를 제외한 수도권 전역이 투기과열지구에서 해제되었고, 2011년 12월에는 강남 3구마저도 투기과열지구에서 해제되어 투기과열지구는 지정 9년 만에 모두 사라졌었다.

그런데 국토교통부가 다시 2017년 8월 2일에 ‘2017년 8월 3일부터 서울 전역 25개구와 경기도 과천, 세종특별자치시를 투기과열지구로 지정한다’는 발표를 하였고, 현재는 서울 전역 25개구와 경기도 과천, 성남 분당구, 광명시, 하남시, 세종특별자치시, 대구광역시 수성구가 투기과열지구로 지정되어 있다.

따라서 서울 전역이 2017년 8월 3일부터 투기과열지구로 지정되었으므로, 그 전에 아파트를 매수한 B는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 위 재건축 조합의 조합원이 될 수 있다.

반면 위 재건축 조합에 대한 조합설립인가가 나고, A 소유 아파트 소재지가 투기과열지구로 지정된 후에 아파트를 매수한 C, D는 도정법령이 정하는 예외사유가 없는 한 재건축 조합의 조합원이 될 수 없다.

그런데 A는 단순히 아파트의 가격이 오르자 인근의 새 아파트로 이사를 가기 위해 아파트를 판 것인바, C와 D는 도정법 제39조 제2항 제1, 2, 3,호가 정하는 예외사유의 적용을 받을 수 없고, A의 아파트 소유기간 및 거주기간 또한 도정법 시행령이 정하는 10년, 5년에 미치지 못하므로 같은 항 제4호가 정하는 예외사유의 적용도 받을 수 없다.

다만 현행 도정법 시행령 제37조 제2항 제1호가 ‘조합설립인가일로부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축 대상 건축물을 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우로서, 매도인이 위 건축물을 3년 이상 계속 소유하고 있었을 때’ 예외적으로 매수인을 재건축 조합의 조합원으로 인정한다는 규정을 두고 있고, 부칙 제9조가 2017년 9월 29일에 개정된 구 도정법 시행령 시행 당시에 조합설립인가일로부터 2년 이상 사업시행인가 신청이 없는 건축물을 양도하는 경우는 2년을 적용하도록 규정하고 있으므로, 위 재건축 조합의 조합설립인가일인 2015년 8월 10일로부터 2년 후에 아파트를 매수하면 재건축 조합의 조합원이 될 수 있고, 2년 전에 아파트를 매수하면 조합원이 될 수 없다.

그러므로 C는 조합설립인가일인 2015년 8월 10일로부터 2년이 되기 전에 아파트를 매수했으므로 위 재건축 조합의 조합원이 될 수 없고, D는 위 재건축 조합의 조합설립인가일로부터 2년이 지난 후에 아파트를 매수했으므로 재건축 조합의 조합원이 될 수 있다.

이처럼 재건축 아파트 매수시 재건축 조합의 조합원 지위가 인정되지 않는 경우가 있으므로, 투기과열지구로 지정된 지역의 재건축 대상 아파트를 매수하는 경우는 주의를 요한다.

 









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