상속증여세법에서 상속이나 증여한 자산은 시가로 평가해야 한다. 시가란, 평가기간(상속재산은 평가기준일 전후 6개월, 증여재산은 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 그 가격을 시가로 한다. 여기서, 평가기간 이내에 속하는지 여부는 매매의 경우에 잔금청산일이 아닌 매매계약일을 기준으로 결정하며, 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액)을 적용한다. 만약, 시가를 산정할 수 없으면, 세법에서 정한 보충적 평가방법(개별공시지가, 공동주택가격 등)으로 평가하면 된다.

아파트의 매매사례가액의 경우, 평가대상 아파트와 같은 단지 내에 있고, 주거전용면적의 차이가 평가대상 아파트의 5%이내여며, 고시된 공동주택가격 차이가 평가대상 아파트의 5%이내인 아파트는 평가대상 아파트와 유사성이 있는 것으로 보아, 그 아파트의 매매사례가액을 평가대상 아파트의 시가로 본다.

최근 조세심판례를 살펴보자. 납세자는 상속받은 아파트의 시가를 확인할 수 없는 것으로 보아 보충적평가방법인 고시된 공동주택가격으로 상속재산을 평가하여 상속세 신고를 하였는데, 세무당국이 같은 단지의 매매사례가액을 시가로 보아 상속재산을 평가하여 상속세를 고지한 사례이다. 납세자는 비교대상 아파트가 필로티 2층으로 층간소음 문제가 없어서 선호되는 아파트이고, 상속받은 아파트보다 조망이 훨씬 좋은 동에 있어서, 비교대상 아파트의 거래가격이 높을 것이라는 공인중개사의 확인서까지 갖추어, 비교대상아파트는 상속받은 아파트와 유사성이 없다고 주장했다.

하지만, 조세심판원은 과세당국의 손을 들어 주었는데, 상증세법에 따라 같은 단지, 같은 면적의 아파트로서 유사성이 있으며, 공동주택가격은 비교대상아파트가 오히려 낮으므로 납세자에게 불리한 것으로 볼 수도 없다고 보았다. 즉, 법에서 유사성이 있는 아파트의 조건을 정해 놓았다고 하더라도 실질적으로 조망권, 층수 등이 다르면 주택가격에 영향을 미치므로, 단순 비교는 안된다는 납세자 주장에 대해, 조세심판원은 그런 요소들이 이미 공동주택가격에 반영되어 있으며, 법에서 공동주택가격의 차이가 5% 이내면 유사성이 있는 것으로 정하고 있으므로, 그러한 요소를 추가적으로 고려할 사항이 아니라고 본 것이다.

기존에는 방향, 층수, 조망권 등의 요소가 가격에 미치는 영향이 크기 때문에 비교대상 아파트와 평가대상 아파트의 유사성이 있는지 다툼이 많았는데, 이러한 요소들은 이미 공동주택가격에 반영되어 있으며, 공동주택가격의 차이가 5% 이하라면 유사성이 있다는 조세심판결과가 판례로 이어진다면, 공동주택의 매매사례가액에 대한 다툼은 상당히 감소할 것으로 보인다.