[세무의 창] 부동산 취득시 걱정되는 자금출처조사
[세무의 창] 부동산 취득시 걱정되는 자금출처조사
  • 경기신문
  • 승인 2019.07.09 18:57
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  •   16면
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임성균 세무법인 다솔 회장
임성균
세무법인 다솔 회장

 

요즘 젊은이들이 결혼 할 때 집 마련하는 일이 보통 일이 아니다. 괜찮은 직장에 취업해서 5년 이상 연봉을 꼬박 모으더라도 서울이나 수도권 아파트를 구입하기에는 턱없이 부족하고, 전세 얻는 것마저도 힘에 겹다. 부모 입장에서는 자녀들 주택 마련을 지원해 주고 싶지만, 증여세가 걱정되고, 과세당국의 자금출처조사가 걱정되어 선뜻 나서지 못하는 경우가 많다.

실제로 과세관청은 일정규모 이상 주택 등 자산을 취득하면 취득자금의 출처에 대한 소명을 요구하게 된다. 최근에는 고액의 전세자금도 소명을 요구한다. 이를 해명하지 못하면 해당금액을 타인으로부터 증여 받은 것으로 보아 증여세를 과세 한다.

과세관청은 세무행정 상의 편의를 위해 일정 취득자금에 대해서는 증여로 추정하지 않고 있다. 주택을 취득 하는 경우 30세 미만이면 세대주 여부에 상관없이 5천만 원, 세대주인 경우 30세 이상이면 1억5천만 원, 40세 이상이면 3억원 까지, 비세대주인 경우는 30세 이상 7천만 원, 40세 이상 1척5천만 원까지 자금출처 조사를 면제하는 기준을 두고 있다. 이를 초과하는 경우 자금출처를 입증해야 하나, 전액 다 소명할 필요는 없고, 취득 재산가액의 20%와 2억원 중 작은 금액을 제외한 금액을 소명하면 된다. 8억 원 자산을 취득했다고 하면 20%를 제외한 6억4천만 원을 소명해야 하고, 15억 원 자산을 취득했다면 2억 원을 제외한 13억 원에 대해 소명해야 한다.

과세관청으로부터 자금출처로 인정되는 경우는 다음과 같다.

본인소유의 부동산, 주식 등 자산 매각대금은 당연히 자금출처가 된다.

세무서에 신고된 근로소득, 사업소득, 퇴직소득, 이자·배당소득, 기타소득도 자금출처로 인정된다. 하지만 소득 전액이 아니라 소득에서 세금 등 공과금을 제외하며, 생활비나 기타비용으로 쓴 돈도 제외된다. 신용카드 사용금액, 교육비, 의료비, 보험료 등으로 지출한 금액이 있다면 이는 제외되는 것이다.

자금출처 조사는 통장잔고와 거래내역을 우선적으로 확인하게 된다. 부모와 같이 생활하면서 생활비를 부모가 지출하고, 그간 받은 봉급을 고스란히 통장에 넣어 두었더라도 대부분 자금출처로 인정받을 수 있다.

금융기관을 통해 대출받은 자금이 투입되어 구입한 경우에도 이를 자금출처로 인정받는다. 물론 대출 및 상환과 이자 지급 등을 본인이 했다는 것이 입증돼야 한다.

부모가 자녀에게 돈을 빌려준 경우는 증여로 추정돼 쉽사리 자금 출처로 인정 받기 어려울 위험이 있다. 그러나 차용증을 작성하고, 약정대로 원리금을 상환하고, 부모가 이자소득세를 신고한다면 실제 차입거래 임이 입증되고, 취득자금의 출처로 인정받을 수 있다.

신혼부부가 주택 취득시 부부가 공동으로 취득자금을 분담하고, 공동명의로 한다면 증여세 리스크를 줄일 수 있다. 예로 맞벌이 하는 젊은 부부가 시가 10억 원 주택을 취득하는 경우 20%를 제외한 8억 원까지 자금출처를 입증하면 되므로, 취득 주택을 담보로 은행에서 4억 원 대출을 받고, 두 사람이 직장생활 해서 모은 봉급 각 2억 원, 합계 8억 원을 자금출처로 한다면 증여세 없이 집 마련 할 수 있을 것으로 보여 진다. 증여세를 신고하고 자녀들의 주택마련자금을 부모들이 지원하겠다면 자녀가 취득하는 주택 규모는 더 커질 수 있겠다.


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