정부가 12일 분양가 상한제 개선 방안을 발표해 앞으로의 집값 움직임에 관심이 쏠린다. 민간택지 분양가 상한제 지정 필수 요건이 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 바뀌었다.

현재 정부가 지정한 투기과열지구는 과천, 성남 분당, 광명, 하남, 서울 25개구 전 지역 등 31개 지역이다. 2007년 9월 민간택지 분양가 상한제를 전국에 동시 적용했던 과거와 달리, 투기과열지구 등 규제지역에 한정하는 방안을 선택해 가격 불안 진원지를 겨냥한 것으로 보인다.

경제정의실천시민연합(경실련)은 이날 논평을 내고 “전면적인 분양가 상한제가 아니라 정부가 마음만 먹으면 적용 지역을 강화·완화할 수 있는 핀셋 적용으로는 고분양가와 아파트값 급등을 막을 수 없다”고 비판했다.

정부가 특정 지역 아파트 분양가를 직접 통제해 사실상 분양가를 택지비와 건축비로 한정하면서 전문가들은 분양가 인하 효과를 기대하고 있다.

한국도시연구소 최은영 소장은 “서울 아파트 분양가격 상승률이 주택가격 상승률보다 월등히 높다”며 “분양가 상승이 집값 상승을 촉발하고 다시 분양가 상승으로 이어지면서 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중하고 있다”고 지적했다.

최 소장은 “이번 정부 대책은 거품이 낀 집값 하향 안정에 기여하고 전매 제한과 실거주 요건을 함께 강화하면서 투기 수요가 설 자리는 없을 것”이라고 말했다.

정부는 “현재보다 분양가가 20~30% 정도 하락할 것”이라는 분석이다. 앞서 국토연구원은 민간택지 분양가 상한제 시행으로 서울 아파트 가격이 연간 1.1%포인트 하락하는 효과가 있을 것이라고 내다봤다.

직방 함영진 빅데이터랩장도 “상한제 실시로 낮아진 분양가는 청약 대기수요 분양시장 관심을 증폭시키고 재고 주택시장 가격 상승 압력을 낮출 것으로 기대된다”며 “정부 규제책에 대한 심리적 위축과 거래 관망, 저렴해진 분양물량에 대한 기대가 맞물리면서 7월을 기준으로 반등하던 서울 집값 상승세가 주춤해질 수 있다”고 분석했다.

KB국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 “투기과열지구 재건축·재개발에 대한 투자 수요가 줄고 가격 약세도 불가피하다”며 “저렴한 분양가 상한제 아파트를 분양받으려는 관망 수요 증가, 그간 집값의 단기간 가격 급등에 따른 피로감, 대출 규제 등을 고려한 것”이라고 말했다.

하지만 정부가 이번 제도 적용 시점을 ‘최초 입주자 모집 승인 신청 단지’부터로 일원화하면서 정비사업이 크게 위축될 것으로 예상된다. 신축 주택 공급량이 장기적으로 줄면서 준공 5년 차 안팎의 새 아파트들은 가격이 오를 것이라는 전망이 지배적이다.

양지영 R&C연구소장은 “분양가 통제로 재건축·재개발 사업 수익성이 크게 떨어지는 만큼 강남권 재건축 아파트 중심으로 가격 하락이 불가피하고, 장기적으로는 새아파트의 희소성이 커져 가격 상승으로 이어질 것”이라고 내다봤다.

또 낮아진 분양가는 청약 대기 수요의 분양시장 관심을 키워 인기지역에서 ‘로또 청약’ 부작용을 야기할 수도 있다. 무주택 자격 유지, 임차시장 분양 대기 수요가 늘어나 아파트 입주량이 적은 지역은 국지적 전셋값 상승이 나타날 것으로 보인다. /이주철기자 jc38@