Q. A는 상가소유주인 B와 상가임대차계약을 체결하고, 위 상가를 인도받아 식당을 운영해 왔다.

A는 임대차계약 갱신을 통해 전체 임대차 기간이 10년이 됨으로써 더 이상 B에게 상가임대차계약의 갱신을 요구할 수 없게 되자, 최종 임대차 기간이 만료되기 3개월 전에 C에게 식당의 시설과 거래처 등 모든 재산적 가치를 1억 4천500만 원에 양도하는 권리금계약을 체결 했다.

A는 B에게 C와의 권리금계약 체결사실을 알리며, C와 새로운 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청했으나, B는 위 식당 건물을 재건축 또는 대수선 할 계획을 가지고 있다는 등의 이유를 들어 C와 새로운 임대차계약을 체결하지 않았다.

이에 A는 B가 C로부터 권리금을 지급받는 것을 방해했다며 B를 상대로 손해배상 청구소송을 제기했다. A는 승소할 수 있을까?



A. 이 사건의 쟁점은 전체 임대차기간이 10년을 초과해 임차인이 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 상가건물임대차보호법(상가임대차법) 제10조의 4에서 정한 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부이다.

먼저 상가임대차법 제10조의 4 제1항은 ‘임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금계약에 따라 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 된다’는 임대인의 권리금 회수기회 보호의무에 관한 규정을 두고 있다.

다만 임대인에게 상가임대차법 제10조 제1항 각호에서 정한 임대차계약 갱신거절사유가 있는 경우에는 같은 법 제10조의 4 제1항 단서에 의하여 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다.

한편 상가임대차법 제10조 제1항 각호는 임차인의 차임연체(제1호), 부정한 방법에 의한 임차(제2호), 무단 전대(제4호), 고의·중과실에 의한 임차목적물 파손(제5호), 현저한 의무 위반(제8호) 등 전형적인 임차인의 채무불이행 또는 신뢰파괴의 경우 내지 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공해 권리금회수를 보장할 필요가 없는 경우(제3호), 임차건물의 멸실(제6호), 임대차계약 시 미리 임차인에게 철거·재건축계획 고지, 안전사고의 우려, 법령에 의해 상가건물의 철거·재건축이 이뤄지는 경우(제7호)만을 규정하고 있을 뿐, 전체 임대차기간이 10년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우는 규정하고 있지 않다.

이에 그간 많은 하급심 판결의 판단이 엇갈렸는데, 최근에 대법원이 ‘전체 임대차 기간이 10년을 초과하여 임차인이 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다’는 취지로 판단해 그간의 논란을 해소했다.

즉 대법원은 ①상가임대차법이 임대인의 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 계약갱신요구권 행사기간에 관한 제10조 제2항은 규정하고 있지 않은 점 ②임차인에게 계약갱신요구권이 인정되지 않더라도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등의 재산적 가치는 여전히 유지되므로 권리금 회수를 보장할 필요가 있는 점 ③제10조 제1항은 상가임차인에게 최소한의 영업기간을 보장해 주는 것에 목적이 있고, 제10조의 4는 임대차계약이 종료된 경우에도 임차인으로 하여금 일정한 범위 내에서 영업상의 유·무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장해 주는 것에 목적이 있는바, 위 두 조항의 입법 취지와 내용이 다른 점 ④제10조 제1항 각호에서 정한 계약갱신거절사유는 권리금 회수를 보장할 필요가 없거나 회수를 기대하기 어려운 경우인데, 전체 임대차기간이 10년이 지난 경우를 그와 같이 보기 어려운 점 ⑤이러한 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수 없는 점을 이유로 들어 ‘전체 임대차 기간이 10년을 초과하여 임차인이 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다’고 판단했다.

따라서 B는 A가 임대차기간이 끝나기 3개월 전에 주선한 C와 임대차계약을 체결하는 것을 정당한 사유 없이 거절해서는 아니 되고, B의 거절로 인해 A가 입은 손해를 배상해야 할 것으로 보인다.