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[법률칼럼]소유자 아닌 자와 한 임대차 계약의 대항력

 

 

 

Q : A는 2018년 1월 1일 신탁회사인 B와 A소유 주택(이 사건 주택)에 관해 ‘위탁자 A, 수탁자 B, 수익자 C’로 된 부동산담보신탁계약(이 사건 신탁계약)을 체결했고, B는 같은 날 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 경료했다.

이 사건 신탁계약의 주요내용을 보면, 위탁자인 A는 이 사건 주택을 계속 점유·사용하고 위 주택의 관리 및 이에 드는 일체의 비용을 부담하며, 수탁자인 B의 사전승낙 없이 이 사건 주택에 관해 임대차 등 권리설정을 하지 못한다. 따라서 이 사건 신탁계약 체결 후 체결되는 임대차 계약은 B명의로만 체결돼야 하고, A명의로 이를 체결하려면 B의 사전승낙을 얻어야 한다.

그런데 A는 2018년 6월 1일 B의 승낙 없이 D와 이 사건 주택에 관해 A명의로 임대차 계약을 체결했고, D는 같은 날 이 사건 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다.

한편 A는 2019년 1월 1일 이 사건 주택에 관해 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, C는 같은 날 이 사건 주택에 관해 근저당권설정등기를 마쳤다.

그 후 C는 이 사건 주택에 관해 임의경매를 신청했고, 위 절차에서 E가 이 사건 주택을 경락받아 2019년 9월 1일 E명의의 소유권이전등기를 마쳤다.

D는 E에게 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을까?

A : A와 B 사이에 체결된 이 사건 신탁계약에 의하면, A는 B의 승낙을 받고 이 사건 주택에 관해 임대차 계약을 체결하도록 돼 있으나, A는 B의 승낙을 받지 않았다.

따라서 A가 D와 이 사건 임대차 계약을 체결할 당시에 A에게 이 사건 주택에 관한 적법한 임대권한이 있었다고 보기 어렵다.

그러나 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서, 임대인이 그 목적물에 대하여 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없었다고 하더라도 임대차 계약은 유효하게 성립한다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다38325 판결 참조).

그러므로 A에게 이 사건 주택에 관한 적법한 임대권한이 없었다고 하더라도 A와 D 사이에 체결된 이 사건 임대차 계약의 효력은 A와 D 사이에서 유효하게 인정되고, 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 소유자와 체결한 임대차 계약에만 적용되는 것이 아니라 적법하게 임대차 계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 사이에 체결된 임대차 계약에도 적용되는데, A가 2019년 1월 1일에 이 사건 주택에 관해 소유권을 회복함으로써 적법한 임대권한을 갖게 됐다고 할 것이므로, 그 때부터 이 사건 임대차 계약은 주택임대차보호법의 적용도 받을 수 있게 된다.

한편 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위해 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 주민등록에 의해 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도가 돼야 한다(대법원 2010. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결 등 참조).

살피건대 D는 A가 그 소유권을 회복하기 전부터 이 사건 임대차 계약에 기해 이 사건 주택을 인도받고 주민등록을 마친 상태로서, 제3자들이 보기에 이 사건 주택에 소유자가 아닌 D가 거주하고 있는 것으로 나타나 있어 D의 주민등록이 소유권이 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 충분히 인식할 수 있었다. 또한 이 사건 임대차 계약이 유효한 이상 D의 주민등록이 제3자에 대한 충분한 공시의 효과를 가진다고도 볼 수 있다. 즉 C가 근저당권을 설정하기 이전부터 D의 점유 및 주민등록이 임대차를 매개로 하는 것임을 충분히 표상하고 있었다고 할 것이므로 C는 이를 확인하거나 확인했어야 한다. 따라서 D의 대항력은 A가 이 사건 주택에 관한 소유권을 회복한 때 발생한다.

그렇다면 결국 D의 임차권이 C의 근저당권설정등기보다 선순위라고 할 것이므로, D는 E에게 대항력을 행사할 수 있고 E는 이 사건 임대차 계약의 기간만료에 따른 원상회복으로 임대차 보증금을 반환할 의무가 있다.

 









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