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“대출 막아 중산층 이하 집사기 더 어려워졌다”

해설-정부 12·16 부동산 종합대책

전문가들, 정부 대책들 수요 억제에 집중
자산 여건 나쁜 30∼40대 내집마련 요원

서울 아파트 중위 매매가격 대부분 9억 초과
LTV강화로 자금 부족 서민들 ‘꿈’도 못꿔

양도세 중과 한시 유예로 ‘매물 잠김’ 숨통
다주택자 , 집매각 행렬 기대 효과 적을 듯
내년 6월이후 매물 품귀로 집값 상승 우려

“대출을 막는 대책으로 중산층 이하는 집 사기 더 어려워졌다. 현금 부자만 자산을 키울 수 있게 됐다.”

정부가 16일 기습적으로 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’에 대해 전문가들은 부작용을 우려하고 있다. 이번 정부 들어 나온 18번째 대책으로 그동안 대책의 연장선에서 세금·대출·청약 등 규제는 모조리 담았다. 궁극적으로 수요를 억제하는데 집중하다보니 상대적으로 자산 여건이 나쁜 30~40세대 내집 마련은 더 어려워졌다는 분석이다.

정부는 이날 대책을 통해 17일부터 투기지역·투기과열지구로 지정된 시가 9억원이 넘는 주택은 9억원 초과분에 대해 주택담보대출비율(LTV)을 종전 40%에서 20%로 낮추기로 했다. 실수요자라 해도 빚 내서 고가 주택을 사는 길을 제한하겠다는 것이다.

예를 들어 매매가가 14억원 주택에 대한 주담대는 9억원까지는 40%, 나머지 5억원은 20%가 적용돼 총 4억600만원만 대출할 수 있다. KB국민은행 통계에 따르면 지난달(11일) 기준 서울 아파트 중위 매매가격은 8억8천만원으로 9억원을 육박해 대부분의 아파트가 이번 규제에 해당하게 된다.

특히 시가 15억원 초과 아파트는 아예 대출을 금지하기로 하면서 서울 강남·서초·송파구에 강북권까지 영향권에 든다. 이 지역에서는 국민주택형으로 불리는 전용면적 84㎡짜리가 15억원이 넘는 상황이어서 상당수 인기지역 신축 아파트는 주담대가 막히게 된다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “올해 서울에서 거래된 9억원 초과 주택거래 비중은 19.8%로, 전체 거래량의 5분의 1 정도가 대상에 들게 됐다”고 분석했다. 양지영 R&C연구소장은 “자금 여력이 부족한 서민층은 저가 주택만 매입하라는 얘기”라고 지적했다.

대출은 죄면서 보유세 부담은 더 키웠다. 종합부동산세율(종부세)은 현행 0.5~3.2%에서 0.6~4%로 오른다. 3주택 이상 소유자나 조정대산지역 2주택자의 인상률이 높다. 조정대상지역 2주택자의 경우 세부담 상한선이 종전 200%에서 300%로 오른다. 직전 연도보다 보유세 부담이 3배까지 늘어날 수 있다는 의미다.

다만 정부는 다주택자가 조정대상지역 안에서 10년 이상 보유한 주택을 팔 때는 한시적으로 양도세 중과를 배제하기로 했다. 장기보유특별공제(최대 30%)도 적용된다. 오는 17일부터 내년 6월 말까지 양도하는 주택에 적용된다.

전문가들은 다주택자 양도세 중과 한시 유예는 매물 잠김 현상에 숨통 트이는데 도움이 일부될 것으로 기대하면서도 그 효과가 크지 않을 것으로 보고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “10년 이상 보유 주택이라는 조건이 완화 효과를 보기 힘들다”고 말했다. 양 소장은 “내년 6월 중과 배제 종료 이후 다시 매물 품귀 현상으로 집값 상승이 반복되는 악순환 가능성도 배제할 수 없다”고 우려했다.

/이주철기자 jc38@








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