9억 초과 주택 2년 거주해야 양도세 ‘장기보유’ 혜택
전세대출 받은 뒤 고가주택·2주택 구입 땐 자금회수
투기과열지구 3억이상 주택 구입땐 자금계획서 제출

공급질서 교란·불법 전매 적발 땐 10년간 청약 금지
2천만원 이하 임대사업자도 국세청에 임대소득 신고
공시가 9억 이상 주택 종부세율 0.1∼0.8p 상향 조정

내년 부동산 시장은 세제·대출·청약 등 여러 분야에서 변화가 생길 전망이다.

양도소득세·종합부동산세·취득세 등 고가·다주택자의 전반적인 세부담이 커지는 가운데 청약 재당첨 제한이 강화되고 분양가 상한제 시행도 예고돼 있다.

24일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 다음달부터 9억원 초과 주택을 양도할 때 양도소득세 장기보유특별공제 혜택이 축소된다.

내년부터는 2년 거주를 해야 이 혜택을 누릴 수 있다. 만약 2년 거주를 못하면 1년에 2%씩, 15년 이상 보유해도 최대 30%까지만 양도세가 공제된다.

또 갭투자 방지를 위해 전세자금대출 후 신규 주택 매입을 제한한다. 정부는 내년부터 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유하면 전세대출을 회수한다. 9억원 초과 1주택자는 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없게 된다.

주택 유상거래 취득세율도 일부 변경된다. 내년부터 6억원 초과 9억원 이하 주택을 매입할 때 취득세율이 취득액에 따라 1.01~2.99%로 세분화된다. 3주택 이상 보유 세대가 추가로 주택 매입할 때 4% 취득세율이 적용된다.

2월 21일부터 부동산 실거래신고 기한이 30일로 단축된다. 계약이 무효나 취소가 되는 경우도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 하며, 위반하면 500만원 이하의 과태료가 부과된다. 허위 신고하면 3천만원 이하의 과태료도 부과된다.

3월부터는 투기과열지구 3억원 이상·조정대상지역 3억원 이상·비규제지역 6억원 이상 주택을 취득할 때 자금조달계획서를 제출해야 한다. 투기과열지구 9억원 초과 주택 실거래 신고할 때에는 자금조달계획서·소득금액증명원·예금 잔고·전세계약서 등 객관적 증빙자료를 제출해야 한다.

또 공급질서 교란 행위 및 불법 전매로 적발되면 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지된다. 분양가 상한제 주택, 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨 제한이 적용된다.

4월 28일자로 민간택지 문양가 상한제 유예기간이 종료된 뒤 입주자 모집공고를 신청한 정비사업 단지부터 분양가 상한제 적용지역에서는 분양가 규제를 받으며 5~10년 전매제한과 2~3년 실거주도 의무화된다.

2019년 귀속분부터는 2천만원 이하 임대소득에 대해서도 소득세가 과세된다. 내년 5월에는 2천만원 이하 임대사업자도 임대소득세를 세무당국에 신고해야 한다. 분리과세 혹은 종합과세 중 선택할 수 있다.

부부 합산 기준을 집이 2가구라면 연간 월세소득에 대해 3가구 이상이라면 월세와 보증금 3억원 초과분에 대해 간주임대료를 계산해 6월 1일까지 신고해야 한다.

12·16 대책에서 시행하기로 한 조정대상지역 내 양도세 중과배제 조치가 6월 말로 종료된다.

이밖에 공시가격 9억원 이상 고가주택 보유자에게 부과되는 종합부동산 세율을 0.1~0.8%포인트 상향 조정하고, 2주택자 세부담 상한도 300%로 높아진다.

반면 1가구 1주택 보유 60세 이상 고령자에 대한 세액공제율은 80%로 높여 실수요 1주택자 부담을 덜어준다.

또 단독주택이나 꼬마빌딩 등의 상속·증여세를 감정평가를 통해 과세하고 내년 하반기 중 공시가격 중장기 로드맵을 마련해 제시할 방침이다.

/이주철기자 jc38@