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주택임대소득 2천만원 이하 세금 천차만별

8년 이상 장기 주택임대등록 땐 월세 60% 경비 인정
미등록 임대사업자 임대소득세는 등록사업자의 8배
일반 직장인·자영업자 임대소득 기본공제 대상 제외

올해부터는 작년 임대소득이 2천만원 이하여도 소득세 신고를 하고 세금도 납부해야 한다. 그러나 월세 수입이 같아도 내는 세금은 최대 8배까지 차이나 형평성 논란이 불거질 전망이다.

9일 김종필 세무사에 따르면 2주택 이상 소유자 등 다주택자 임대소득이 2천만원 이하이고, 전용면적 85㎡·공시가격 6억원 이하의 주택을 8년 이상 장기 임대등록을 했을 경우 올해 임대소득세가 15만4000원(지방소득세 포함)으로 가장 적었다.

임대사업용 경비로 인정되는 필요경비율 60%, 기본공제 400만원이 적용돼 과세표준이 400만원으로 낮아지고, 산출 세액의 75%를 감면해준 결과다.

정부는 2018년 발표한 세법개정안에서 당초 임대사업자의 필요경비율을 70%까지 높일 방침이었으나 임대사업자에 대한 혜택을 축소하는 차원에서 필요경비율을 60%로 낮췄다.

그러나 미등록 임대사업자는 임대소득세가 123만2천원으로, 등록 사업자에 비해 8배나 많다.

필요경비율이 50%로 줄고, 공제금액도 절반인 200만원으로 깎이는 것은 물론 임대등록 시 주어지는 세액감면 혜택이 전혀 없기 때문이다.

이 때 똑같은 임대사업자라 해도 4년 단기 임대사업자의 소득세는 43만1200원으로 8년 임대사업자보다 3배 가까이 높다.

기본공제와 필요경비율은 같지만 세액감면 혜택이 30%로 줄어들기 때문이다.

이에 비해 일반 근로소득자나 자영업자 등은 주택 임대소득 외 다른 소득금액이 2천만원이 넘으면 세금이 더 많다.

기본공제(200만원, 400만원) 혜택은 임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하일 때만 받을 수 있어 전업주부나 은퇴자가 아닌 일반 직장인이나 자영업자는 다른 소득 때문에 기본공제를 못 받을 수 있다.

종합소득금액이 2천만원을 넘긴 다주택자가 전용 85㎡ 이하, 공시가격 6억원 이하를 임대 등록해 연 2천만원의 임대소득을 얻는다면 올해부터 8년 임대사업자는 30만8000원, 4년 임대사업자는 86만2천400원의 소득세가 부과된다. 만약 임대사업 등록을 하지 않은 경우에는 임대소득세가 가장 높은 154만원으로 늘어난다.

세무 전문가들은 급여소득자의 경우 다른 소득이 없더라도 통상 연봉이 3천만원 이상이면 종합소득금액이 2천만원을 초과해 기본공제 대상에서 제외될 것으로 분석했다.

전용 85㎡ 초과 중대형, 또는 공시가격이 6억원 초과 주택은 똑같이 임대소득 2000만원 이하 분리과세 대상이라도 중소형 주택을 임대 등록했을 때보다 감면액이 줄어든다.

종합소득금액이 2천만원 이하인 경우, 필요경비율이나 공제금액은 전용 85㎡ 이하·공시가격 6억원 이하인 경우와 같지만 임대소득세 세액감면(4년 임대 30%, 8년 임대 75%) 혜택이 없다. 이 때문에 중대형을 4년 임대, 8년 임대했을 때 모두 임대소득세는 61만6천원(지방소득세 포함)으로 같다.

자신의 종합소득이 2천만원을 초과하는 경우라면 임대소득세가 임대사업 등록자는 123만2천원, 미등록자는 154만원으로 큰 차이가 없다. 이 때문에 중대형, 공시가격 6억원 초과 주택 보유자들은 실제 임대등록을 하는 경우가 많지 않다. 올해 임대소득세 신고·납부 기간은 5월 1일부터 6월 1일(5월 31일이 일요일)까지다.

/이주철기자 jc38@








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