주택을 3채 가진 아는 지인이 금년에 종합부동산세가 더 강화되었다는데, 절세를 위한 좋은 방안이 없는지 상담하러 왔다.

올해부터 종합부동산세 세율이 전체적으로 인상되고, 3주택 이상자 및 조정지역 2주택자에게 0.1~0.5%p가 추가과세 된다. 세금부담 150% 상한도 조정지역 2주택자는 200%, 3주택 이상은 300%로 확대되었다. 공시지가와 공정시장가액도 매년 인상되고 있다.

지인은 강남에 15년이상 보유한 시가 20억원, 13억원(7억5천만원에 전세를 주고 있고, 취득가는 7억원)하는 아파트 2채를 남편 명의로 보유하고 있고, 시골에 시가 1억원 주택 한 채가 있는 상황이다. 시골 주택은 조상 대대로 물려온 집으로서 팔기 어려운 입장이다.

강화되는 종부세를 피하기 위해서는 보유 주택 수를 줄여야 하는데 어떤 대책이 효과적인지 상담하러 온 지인의 케이스를 들어 살펴본다.

첫째, 현재 상태를 유지하는 경우에는 금년에는 보유세가 2천800만원, 2021년에는 3천600만원, 2022년에는 4천400만원으로 늘어나게 되는 것으로 계산되었다. 보유세 부담이 해가 갈수록 늘어나서 소득이 일정한 봉급생활자 입장에서는 감내하기가 어렵다.

둘째, 시가 13억원 하는 아파트를 2020년 6월 말 이전에 처분한다면 양도소득세를 1억4천만원 내야하고, 보유세(재산세 포함)는 2020년 1천만원, 2021년에는 1천200만원, 2022년에는 1천500만원이 된다. 보유세가 반이하로 줄어, 장기적으로 세금을 줄이는 방안이 된다. 6월 말을 넘어서 매각한다면 양도세 한시적 중과 배제를 받을 수 없어 양도세가 3억6천만원으로 늘고, 종부세 부담도 6월 1일 기준이기 때문에 6월 이전에 매각하는 것이 좋다. 시골집 때문에 2주택이 되어 80%인 장기보유·고령자공제는 받을 수 없다.

셋째, 7억5천만원 전세 낀 13억원 아파트를 배우자에게 증여한다면, 6억원까지 배우자 증여공제를 받아 증여세는 없지만, 전세금 부담부증여로 인한 양도소득세 8천만원, 명의이전에 따른 취득등록세 3천만원을 부담하게 된다. 부부가 내는 보유세 합계는 2020년 1천300만원, 2021년 1천500만원, 2022년 1천900만원이 된다. 부부가 각각 아파트를 보유하게 되어, 1채를 처분하는 방안에 비해서 보유세가 더 많다. 부동산 가격이 오를 것으로 전망한다면 선택 가능한 방안이 된다.

넷째, 13억원 아파트와 시골집을 현물출자 하여 법인설립 하는 것도 방법이다. 남편 명의로 1채만 가지게 되어 보유세를 많이 줄일 수 있다. 1세대 1주택자는 고령자·장기보유공제로 종합부동산세를 80%까지 공제받게 되어 보유세(재산세 포함)가 2020년 500만원, 2021년 600만원, 2022년 720만원으로 줄어든다. 법인 설립하는 경우 등록면허세 3천만원, 감정평가비용 250만원, 법무사비용 200만원, 공증수수료 330만원, 국민주택채권 매입차손 100만원 등 4천만원 가까이 비용이 들지만 장기적으로는 절세가 된다. 법인에 출자할 때 나오는 양도소득세는 이연하여 나중에 법인이 주택을 매각할 때 낼 수 있다.

다주택자의 경우 배우자 또는 자녀에게 주택을 (부담부)증여하여 세금을 분산하는 것도 방법이지만, 고가의 주택 일수록 매각 또는 법인설립 등의 대책이 효과적인 것으로 보인다. 똘똘한 아파트 한 채만 보유하는 방향으로 조정하는 것이 보유세 부담을 피해나가는 불가피한 선택이 아닌가 한다.