최근에는 아파트에 입주를 하고 2~3년 정도가 경과하여도 시행사, 시공사에서 하자보수처리를 미흡하게 해주는 경우 하자소송을 하는 것이 보편적인 모습입니다. 이미 입주자대표회의가 시행사나 시공사를 상대로 하자 소송을 진행하였거나 확정판결을 받은 경우, 주민들은 흔히 "한 번 소송을 했으니 더 이상 청구할 수 없는 것 아닌가"라고 오해하기도 합니다. 또한 소송이 이미 종결되었는데 여전히 추가적인 하자들이 발견되는 경우가 있어 이러한 경우 다시 시행사나 시공사에 손해배상을 청구할 수 있는지 고민을 하기도 합니다.

하자보수에 갈음한 손해배상청구는, 그 하자의 내용에 따라 각각 별개의 소송물을 구성한다는 것이 확립된 법리입니다. 법원은 당사자가 신청하지 않은 사항은 심판대상으로 삼을 수 없으므로, 이전 소송에서 다루지 않은 하자 항목에 대해서는 기판력이 미치지 않고, 같은 아파트라도, 같은 공종의 하자라도, 이전 소송에서 구체적으로 감정 신청을 하여 판단을 받은 항목이 아닌 이상 별도 소송이 가능합니다. 최근 하급심 판결들도 이러한 입장을 일관되게 유지하고 있습니다. 다만, 이전 소송에서 이미 감정 조사가 이루어져 하자로 인정되었거나 기각된 항목과 실질적으로 동일한 하자를 다시 청구하는 것은 기판력에 저촉되어 각하될 수 있습니다. 따라서 추가 하자소송을 준비할 때에는 전소의 감정 항목과의 중복 여부를 면밀히 분석하는 것이 중요한 선결과제입니다.

추가 하자소송이 실질적으로 의미 있는 이유는, 첫째, 준공 후 시간이 지나면서 새로운 하자가 추가로 발현되거나, 이전 소송에서 감정 범위에 포함되지 않았던 부위의 하자가 확인되는 경우가 많이 있고, 둘째, 공동주택관리법상 연차별 하자담보책임기간 내의 하자나, 사용승인 전 미시공·변경시공으로 인한 하자는 별도의 법적 근거가 있으므로 제척기간이 남아 있다면 전소 여부와는 관계 없이 추가적으로 청구의 여지가 남아 있을 수 있습니다.

그러나 법원은 하자보수에 갈음한 손해배상액을 산정할 때, 사용승인일부터 감정 시점까지 경과한 기간에 비례하여 자연노후화, 입주자 사용·관리상 과실, 구분소유자의 하자보수 지연 등을 이유로 손해배상액을 제한하는 것이 실무상 확립된 관행으로, 예를 들어 사용승인 후 9년이 지난 시점에 추가 소송을 제기한 사건에서는 40%~45%로, 11년이 지난 사건에서는 50%로 시행사나 시공사의 책임을 제한합니다. 소송 시기가 늦어질수록 인정되는 금액이 크게 줄어드는 것입니다. 다만, 사용승인 전에 발생한 미시공·변경시공 하자, 즉 준공 당시부터 이미 존재하던 하자에 대해서는 집합건물법상 연차별 하자와 달리 책임감경을 인정하지 않거나 그 비율을 대폭 줄인 판결들이 나오기도 합니다. 이는 시공상 잘못이 처음부터 존재했음에도 노후화나 관리 과실을 이유로 시행사 책임을 감경하는 것은 형평에 반한다는 논리에서 비롯된 것으로, 이 부분은 향후 관련 판례가 축적될수록 입주자에게 유리한 방향으로 법리가 정립될 가능성이 있습니다.

결론적으로, 선행 하자 소송이 종결되었더라도 아파트에 새로운 하자가 발생하였거나 이전 소송에서 다루지 않은 하자 항목이 있다면 추가 소송은 가능하지만, 시간이 지날수록 인정받는 금액이 줄어드는 만큼, 하자 발견 후 빠르게 법률 전문가와 상담하여 소송을 준비하는 것이 주민들의 권익을 보호하는 것입니다.