경기침체와 물가상승이 동시에 발생하는 스태그플레이션에 대한 염려가 가시화되면서 부동산 재테크의 새로운 전략이 필요하다는 지적이 잇따르고 있다.

물가상승과 금리인상에 이어 경기하강, 소득감소 등의 영향이 부동산 시장을 어둡게 만들고 있기 때문이다.

스태그플레이션 상황에서는 자재값이 오르는 것보다 자재 확보 자체가 어려워 아파트 건설 차질이 불가피하다.

특히 자재값 인상분도 분양원가에 반영된다 할지라도 부동산 시장 자체가 나빠져 미분양 물량도 증가하게 된다.

“크고 무거운 것 버려라”
환금성 높고 수익성 좋은 상품 잡아야

부동산정보업체 부동산써브 함영진 실장은 “아파트담보대출 고정금리가 9%까지 치솟고 물가상승 여파까지 겹쳐 스태그플레이션 발생 시 부동산 시장에 큰 영향을 받을 수 있다”며 “부동산 시장 변화에 따른 새로운 투자전략이 필요하다”고 말했다.

◆ 스태그플레이션, 미분양 증가 악순환 = 스태그플레이션이 본격화되면 건설사들은 아파트공급을 더욱 줄일 가능성이 크다.

특히 급격한 유가상승에 따른 원자재값 상승은 아파트공급가격을 상승시키고 수요자의 매입비용 인상으로 이어져 구매력을 낮추는 현상도 나타나게 된다.

또 정부가 물가상승을 막기 위해 기준금리 인상 기조를 보일 것으로 예상, 가계의 이자부담도 커져 수요가 줄고 거래는 끊겨 아파트시장의 동반침체 상황이 발생될 수 있다.

결국 건설사의 미분양 증가로 이어지는 악순환 고리가 완성된다. 투자자가 아닌 1가구 1아파트자의 경우 대출 부담이 커져 현 상태를 유지하는 게 유리한 셈이다.

부동산 전문가들은 “스태그플레이션 시기에는 부동산 자체가 나쁜 상황이기 때문에 건설사들이 공급을 줄이게 될 수밖에 없다”며 “건설사의 공급감소는 수요침체와 맞물려 수급불균형을 가속화할 가능성이 크다”고 평가했다.

◆ 대형아파트에서 중소형으로 이전 = 투자용으로 대형 아파트를 보유한 경우 포트폴리오를 재조정하거나 다운사이징이 필요하다.

경기가 나빠질수록 대형 아파트보다 경제구조에 맞는 중·소형 아파트의 인기가 높아지기 때문이다. 역세권 아파트도 불황기에 큰 변동을 보이지 않는다.

특히 은퇴를 앞둔 경우 부동산 비중을 줄이고 대형 아파트를 매도, 거주하고픈 지역의 소형 아파트를 매입하는 것도 유리하다. 남은 자금으로 펀드나 상가, 오피스텔, 오피스 등 노후를 책임질 수익형 상품에 투자가 가능하다.

매물적체 현상도 주의깊게 살펴봐야 한다.

매물적체가 심하거나 조정이 오래갈 지역은 큰 호재가 발생하지 않을 경우 매도하는 것이 현명하다.

하지만 재개발, 재건축, 역세권개발, 뉴타운 등의 호재가 있는 지역은 중소형 면적이라도 기존 아파트를 보유해야 한다. 발코니 확장으로 소형면적의 전용률이 늘어난데다, 분양가상한제 완화가 가시화되고 있어 매입수요가 이어질 가능성이 크다.

오피스텔도 올 하반기부터 규제강화가 시작될 예정이어서 마지막 투자처로 꼽히고 있다.

아파트 매입자금보다 저렴한 오피스텔을 찾아 수요가 옮겨지는 상태다.

이에따라 역세권 중소형 오피스텔 보유자는 당분간 매매계획을 하지 않는 게 유리하다.

◆ 부동산 시장 투자 전략 = 가점이 높은 청약자라면 소형 아파트나 분양가상한제 효과가 확실한 판교·광교신도시와 같은 유망 택지에 관심을 가져볼 만하다.

가점이 낮은 반면 여유자금이 있다면 미분양 알짜 사업지 혹은 구매력이 낮은 랜드마크 위주의 중대형 아파트를 공략해볼 수 있다.

토지시장의 날씨는 비교적 맑다.

아파트공급 및 산업단지 건설을 위한 토지이용제도의 개선과 토지거래허가제도의 탄력운용 계획, 상수원보호구역이나 군사보호구역 완화, 도시계획 권한의 지자체 이양 등 토지관련 규제완화의 영향이다. 그러나 토지투자는 경기가 나빠지면 매입수요가 줄어 자칫 장기간 자금이 묶일 수 있다.

오피스텔은 아파트에 비해 소액으로 투자할 수 있는 상품이다. 올 9월부터는 오피스텔도 지역우선순위와 전매제한 등의 규제도 더해질 예정이어서 기존 사업지들의 희소가치를 기대할 수 있다. 그래도 스태그플레이션이 가시화될 경우를 대비, 인천의 송도, 청라 등 도심이나 인기지역으로 한정해야 유리하다.

상가는 안정성과 경쟁력을 갖춘 곳 위주로 선별적 투자가 필요하다. 내수시장이 좀처럼 살아나지 못해 침체 속 양극화가 확대될 가능성이 높다.

대형쇼핑몰보다는 퇴근길 인파를 노릴 수 있는 근린상가나 소형면적위주 500세대이상의 단지내 상가를 선별해야한다.

신역세권으로 편입되는 등 가급적 새로 뜨는 지역과 확실히 임대가 보장된 선임대 상가도 괜찮지만 고가낙찰을 피해야 한다.

부동산써브 함영진 실장은 “일단 크고 무거운 것을 버리는 방안이 필요하다”며 “급매물을 사더라도 가격의 추가하락 가능성을 염두해 환금성 높은 상품과 고정적 임대수익이 나오는 ‘수익형 상품’을 선별 매수해야 할 때다”고 말했다.

※ 스태그플레이션이란.

경제불황 속에서 물가상승이 동시에 발생하고 있는 상태를 의미한다.

스태그네이션(stagnation:경기침체)과 인플레이션(inflation)을 합성한 신조어로, 정도가 심한 것을 슬럼프플레이션(slumpflation)이라고 한다.