양도소득세나 상속, 증여세를 계산할 때 특수관계자간 거래가격이 시가와 다르다고 판단되면 실제 거래가액을 인정하지 않고, 시가로 거래한 것으로 보아 관련 세금을 계산한다.

여기서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이뤄지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 수용가격·공매가격·감정가격 등을 시가로 본다.

상속증여세법에서는 평가기준일 전후 6개월(증여는 3개월)이내의 기간 중 해당 재산이나 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매·감정·수용·경매가 있는 경우에 매매사례가액, 둘 이상의 감정평가기관의 감정가액 평균액 등도 시가로 보도록 하고 있다.

해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액도 해당 재산의 시가로 보도록 하고 있으므로 유사성에 대한 해석차이로 매매사례가액을 이용할 때는 분쟁이 자주 발생하는데, 매매사례가액에 대한 사례를 살펴보자.

2008년 조세심판례에서 매매사례아파트는 쟁점아파트와 바로 연접된 동에 위치하고 같은 평수, 같은 방향, 비슷한 층수, 같은 기준시가로서 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사해 그 거래가액은 증여 당시 시가로 보는 것이 상당하다고 봤다. 즉, 동이 다른데도 유사성을 인정한 사례다.

2009년 대구지방법원 판례를 보면 아파트의 층수가 다르기는 하지만 같은 동의 같은 면적이고 국세청기준시가도 동일하며, 상속 후 6개월 이내에 거래가 이뤄졌고 그 사이에 가격에 급격한 변동이 없었으므로 매매사례가액을 시가로 봤다. 즉, 층수가 달라도 유사성을 인정한 사례다.

2016년 조세심판례에서 해당아파트는 근저당과 압류가 설정돼 있어 정상가액으로 매수자를 찾기 어려운 상황을 감안해야 한다고 판단했다. 즉, 근저당 등의 특수상황이 있으면 같은 동 5층과 7층의 아파트도 유사성을 인정하지 않은 사례도 있다.

이러한 유사성에 대한 분쟁을 해소하고자 2017년 3월 상증세법 시행규칙에서는 공동주택에 대해 동일한 단지에 있으면서 주거전용면적 차이가 평가대상주택의 5% 이내이고, 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 5% 이내인 아파트는 유사한 재산으로 보도록 정했다.

다만 일조량, 내부 인테리어, 확장, 방향, 층, 위치 등이 공동주택가격에 충분히 반영되지 않는다면 지속적인 분쟁은 피할 수 없어 보인다.