2008년 부동산 매매 절세전략 ‘타이밍이 열쇠’

이명박 정부 출범 이후 각종 감세정책에 대한 관심이 집중되고 있다. 특히 부동산 정책과 관련 종합부동산세와 취득세, 등록세 인하 계획도 예정되고 있어 실수요자들의 기대도 커지고 있다. 또 올해 발표를 앞둔 공동주택 공시가격도 지역·주택유형별로 큰 차이를 보이고 있다.

이에따라 부동산 판매와 매입 단계에서 나름대로의 절세전략이 요구된다. 전문가들은 “취·등록세 요율인하 시기와 종부세 부담을 낮추는 작업이 예정되거나 검토, 논의만 진행됐을 뿐 확정은 안된 상황이기 때문에 섣부른 기대는 좋지 않다”며 “내 집 마련 계획에 맞는 개인별 절세방안을 찾아야 한다”고 조언한다.

▲거래세와 소득세를 줄여볼까= 가격이 높은 집을 매입할 계획이 있는 실수요자와 고가 주택 분양권 소유자들은 매입시기를 취득세 인하 이후로 늦추거나 지연등기가 좋은 절세방안이 될 전망이다.

정부는 지방자치단체의 세수 감소 보존방안이 마련되는 대로 취득세를 1% 인하할 방침이기 때문이다.

등록세도 폐지방안을 검토중이다.

소형주택은 굳이 매입시기를 늦출 필요가 없다.

전세수요가 매매수요로 전환되면서 매매가격이 상승하는 추세인데다 요율인하 혜택도 적다.

지연등기에서도 입주지정기간이 끝나면 부과되는 연체금이 있어 지체산금과 거래세 중 부과량이 적은 곳으로 선택해야 손실을 막을 수 있다.

▲주택을 팔때도 절세테크가 있다= 2주택 이상을 보유한 경우 중과세 대상인지 확인해야 한다.

2주택 보유자의 경우 한 가구가 수도권이나 광역시가 아닌 곳에 있고 판매시 기준시가가 3억원 미만이면 중과세 적용을 피할 수 있기 때문이다.

분양권 1개를 보유한 1주택 소유자도 소유권 이전등기를 마치기 전 기존 주택을 팔면 양도세 중과에 적용되지 않는다.

판매할 때도 단순 세금차액을 따지기보다는 주택의 내재가치인 이른바 ‘지역호재, 후광효과’ 등을 따져야 한다.

주택을 판매하는 순위를 결정하는 것도 절세의 방법이기 때문이다.

향후 발전가능성이 적고 큰 시세차익을 기대하기 어렵거나 수익성이 떨어지는 주택을 우선 처분하는 것이 좋다.

다음 기준은 주거여건이 좋고 나쁨을 비교하고 양도차익, 비과세 요건 등을 살핀 후 결정해야 한다.

판매하는 것 자체가 아깝고 여유자금이 있을 경우에는 판매하기보다는 증여나 임대사업자로의 전환도 고려할 만하다.

▲주택은 최소 2년 이상 보유 후 팔아야 이득 = 주택양도는 최소 2년 이상 보유한 이후 진행하는게 좋다.

1년 미만 보유는 50%의 세율이, 1년 초과~2년 미만은 40%의 세율이 적용되기 때문이다.

시세차익으로 세율을 만회할지라도 대부분 환수당하게 돼 실질적인 득이 적다.

3년 이상 보유할 경우 장기보유특별공제 혜택까지 받을 수 있다.

상가주택이나 오피스텔은 사용자 용도에 따라 세금이 다르다.

사업자 등록을 마치고 업무용으로 사용하면 재산세와 종부세를 납부해야 하고 주거용은 양도세를 내야한다.

▲보유세 절세 가이드= 올해 보유세 부담은 상대적으로 늘어난다.

올해 과표적용률이 상향조정(재산세 50→55%, 종부세 80→90%)됐기 때문이다.

올해 공시가격이 고가주택이나 인기지역 아파트의 경우 지난해보다 낮아지고 상대적으로 값싼 연립주택과 다세대주택 등이 오른다 할지라도 부담은 증가한다.

이명박 정부에서도 연내 보유세제 완화 방침을 미루고 있는 실정이다.

올해 주택 마련을 계획한 실수요자의 경우 6월 1일 전 상반기로 결정해 보유세를 피하는 방법도 있다.

이와함께 올해는 단독주택과 다가구주택에 대한 공시가격 이의신청도 잇따를 전망이다.

표준가격은 감정평가기관이 조사·평가를 하지만 개별가격은 일반 공무원이 비준표에 의해 추출할 예정이기 때문이다.

비준표가 세분화됐다 할지라도 짧은 시간에 정확한 가격검증은 다시 한 번 확인해 공시가격을 조정해보는 것도 보유세를 낮출 수 있는 대안이 될 수 있다.

하지만 재개발 사업이 일정부분 진행된 지역의 경우 하향이의신청에 신중해야 한다.

보상가격이나 감정가격이 낮아질 경우 득보다 실이 많을 수 있기 때문이다.

부동산써브 함영진 실장은 “세금을 아끼는 것도 돈을 버는 기술이다. 굵직한 세제 변경을 토대로 세금을 절약할 수 있는 방안이 있지만 개인별 절세전략은 직접 계획해야 한다”며 “자신만의 절세 노하우를 세우면서도 세무전문가의 조언도 필요하다”고 말했다.