[부동산] 오피스텔 ‘황금알 낳는 거위’ 아니다
[부동산] 오피스텔 ‘황금알 낳는 거위’ 아니다
  • 이상훈 기자
  • 승인 2012.02.22 19:07
  • 댓글 0
  • 전자신문  16면
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최근 주택시장의 주요 이슈 중 하나가 주택시장의 구조변화라 할 수 있다. 주택시장이 임대시장으로 변모하는 원인은 1·2인 가구의 증가와 고령가구 증가 등으로 인구구조가 변하면서 주택을 구매할 수 있는 가구 수가 감소하고 있기 때문이다. 또 리먼사태 이후 소득정체로 인한 가구의 주택 구매력 하락으로 주거에 대한 개념이 변화하면서 자연스럽게 과거 임대중심으로 활용됐던 오피스텔에 대한 투자 및 임대에 관심을 갖는 사람들이 늘어나고 있다.

22일 미래에셋부동산과 부동산 114 등에 따르면 앞으로 주택 임대시장은 확대가 계속될 가능성이 높고, 인구구조 변화는 장기적으로 계속될 것이며 글로벌 경기 침체로 거시경제 둔화에 따라 가구의 소득상승도 당장 개선되기는 어려울 것으로 예상된다.

현재 오피스텔은 주거와 업무기능이 합쳐진 임대성격이 강한 부동산으로 임대시장이 확대되면서 자연스럽게 오피스텔 인기도 높아지고 있지만 임대시장의 확대가 지속된다고 해서 오피스텔의 인기도 지속될 것이라고 속단하기는 다소 이르다.

최성호 미래에셋부동산연구소 연구실장은 “임대시장이 커지면서 도시형생활주택, 소형 아파트 등 오피스텔의 대체상품도 지속적으로 시장에 등장하고 있어 오피스텔과 오피스텔의 대체상품 중 하나인 아파트 시장을 비교하고 개별 부동산의 분양가 및 매매가 추이 등을 확인해야 한다”며 “임대수익률 변화와 공급 동향을 통해 향후 오피스텔의 인기가 어떻게 변할지 살펴봐야 한다”고 전했다.

▲1·2인 가구 증가와 소득 정체로 임차가구가 늘어

최근 우리나라의 주택시장은 매매에서 임대로, 구조변화가 나타나고 있다. 주택을 구매해 거주하려는 가구보다 주택을 임대하려는 가구가 많아지고 있는 것이다. 임차가구가 늘어나고 있는 이유는, 첫째 1·2인 가구 증가, 고령가구 증가 등 우리나라의 인구구조가 변하고 있기 때문이다. 1·2인 가구의 대부분은 임대주택에 거주하고, 고령가구는 임대수익을 얻고자 임대시장에 진입하는데, 이들 가구가 많아지면서 자연스럽게 임대시장이 확대된 것이다. 임차가구가 증가하는 두 번째 이유는 가구소득의 정체이다. 주택가격은 높게 형성되어 있는데, 소득 상승은 정체되면서 주택을 구매할 능력이 낮아져 임차가구가 늘어나게 된 것이다.

▲아파트 월세시장의 확대 경향 두드러져

아파트 투자로 얻을 수 있는 수익은 아파트를 살 때와 되팔 때의 가격차이에서 발생하는 시세차익과 아파트를 빌려주고 월세를 받을 때 발생하는 임대수익 두 가지가 있다. 과거 가격 상승이 높았던 경우에는 시세차익에서 더 많은 수익이 발생해, 아파트 소유자(투자자)들은 월세보다 보증금(전세금)을 선호했다. 보증금은 현재 소유한 주택을 담보로 한 ‘무이자 대출금’이라 할 수 있으며, 보증금을 레버리지로 사용하면 더 높은 시세차익을 낼 수 있기 때문이다. 그러나 2008년 이후 아파트 매매가격이 하락하면서 시세차익이 감소해, 주택 소유자들은 시세차익보다 임대수익을 추구하기 시작한 것으로 판단된다.

▲전세가격 상승으로 따른 월세 임차가구 증가

2008년 이후, 매매가격의 하락 외에 아파트 시장에 나타난 또 다른 변화는 전세가격의 급등, 그리고 월세(보증부 월세)시장의 확대이다. 매매가격이 정체되면서 아파트를 구매하려는 가구는 줄고 임차가구는 증가해 전세가격은 상승했고, 전세가격의 상승을 버티지 못한 임차가구들이 반전세 혹은 보증부 월세를 선택하면서 월세시장이 확대된 것이다.

아파트의 월세·보증금 비율을 보면, 2008년 이후 상승하는 것으로 나타나 월세시장의 확대를 간접적으로 확인할 수 있다. 월세·보증금 비율은 월세 또는 보증금의 선호를 나타내는 지표로써, 월세를 선호하는 시장일 경우 보증금보다 월세를 받고자 하기 때문에 보증금이 줄고 월세가 상승하게되 월세·보증금 비율은 상승하게 된다.

▲오피스텔, 매매시장에서도 인기

아파트 매매가격이 리먼사태 이후 정체를 거듭하고 있는 반면 오피스텔의 인기는 지속되고 있다. 오피스텔의 매매 및 월세는 2008년 하반기 다소 정체한 이후 꾸준히 상승하는 것으로 나타난다. 이와 같은 현상의 원인은 2가지로 볼 수 있다. 첫째 임대시장의 확대로 오피스텔의 장점이 부각되고 있는 것이다. 둘째 과거 2004년 전후 오피스텔 공급증가로 인한 가격 정체에서 볼 수 있듯이, 꾸준히 유지되고 있는 오피스텔 수요는 공급여건에 따라 가격의 등락이 나타난다. 따라서 현재 상황은 공급 감소 역시 오피스텔 가격변화에 영향을 주고 있는 것으로 이해된다.

▲오피스텔과 관련한 제도변화가 인기 상승에 한 몫

오피스텔 건축규제의 지속적인 완화, 오피스텔 임대사업자에 대한 세금 혜택 등과 같은 제도적 변화도 오피스텔의 인기 상승에 영향을 미친 것으로 판단된다. 건축규제가 완화되면서 오피스텔을 주거용으로 사용하기 편리해짐에 따라 오피스텔의 쓰임새가 더 확대됐고, 동시에 세금 혜택으로 오피스텔 투자도 더욱 용이해졌기 때문이다

▲오피스텔의 높은 인기, 점차 줄어들 듯

최근 오피스텔에 대한 관심이 많아진 것은 오피스텔이 다른 부동산에 비해 임대수익률이 높기 때문이다.

하지만 2008년 금융위기 이후 아파트 시장이 매매에서 임대로 변하면서 아파트와 오피스텔의 임대수익률 차이는 점점 줄어드는 것으로 나타났다. 특히 오피스텔의 경쟁상품인 중소형 아파트의 임대수익률 차이가 많이 줄어든 것으로 보인다.

중소형 규모의 아파트와 오피스텔은 임대수익률뿐 아니라 분양가와 매매가격 등 가격 차이도 빠르게 줄어들고 있다. 중소형을 중심으로 아파트와 오피스텔의 임대시장 경계가 모호해지고 있어 점차 경쟁우위 시장에서 나타나는 초과수익을 얻기 어려워지고 있는 것으로 보인다.

▲오피스텔을 비롯 경쟁상품인 소형주택 공급 증가

오피스텔 공급은 2010년 들어서면서 증가세로 돌아섰으며 오피스텔의 대체상품인 소형주택도 공급이 늘어나고 있다.

임대시장 확대와 수익형 부동산 투자자 증가로 오피스텔뿐 아니라 소형주택 전반적으로 공급이 늘어난 것이다. 2011년 수도권에 인허가 된 85㎡ 이하의 소형 주택은 2010년에 비해 약 19%, 최근 3년 대비 35% 정도 늘어났다. 특히, 오피스텔의 대체상품으로 널리 알려진 도시형생활주택은 1년 사이에 공급이 120% 증가한 것으로 나타나, 향후 오피스텔을 비롯해 임대시장의 경쟁은 더 치열해 질 것으로 보인다.

▲오피스텔의 인기, 장기간 지속되기 어려울 듯

앞으로도 임대시장은 계속 커질 가능성이 높다.

인구구조 변화는 장기적으로 계속될 것으로 예상되고, 글로벌 경기 침체로 경제 성장이 더뎌지면서 가구의 소득상승도 과거처럼 높기는 어려울 것으로 예상되기 때문이다.

하지만 오피스텔의 높은 인기는 장기간 지속되기 어려울 것으로 보인다. 임대시장은 확대되지만 오피스텔의 입지는 좁아지고 있기 때문이다. 최근까지 오피스텔이 가졌던 높은 임대수익률은 아파트 월세 확대로 차이가 줄어 경쟁력이 약해지고 있고, 단위 투자비 역시 매매가격이 상승하면서 아파트와의 차이가 좁혀지고 있다. 또한 오피스텔의 대체상품인 소형주택의 공급이 증가하고 있는 점도 오피스텔의 입지를 좁히는 요인 중 하나이다.

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