경매를 통해 부동산을 낙찰 받으면 정말 반값에 살 수 있을까. ‘반값’ 낙찰에 대한 로망은 대부분의 경매 투자자들이 꿈에 그리는 투자법이다. 실제 부동산거품이 꺼지는 시점에 경매를 이용하면 얼마든지 50%대 낙찰이 가능하다.

▲ 3회 유찰하면 ‘반값’ 낙찰 가능

반값 경매가 가능한 이유는 바로 경매의 저감률 때문이다. 경매는 한 번 유찰할 때마다 20%씩 가격이 차감된다. 경매에 부쳐졌지만 입찰에 참여하는 사람이 없으면 ‘유찰’ 과정을 밟는다. 유찰의 경우 다음 차수에 입찰할 때 종전 가격에서 20% 깍인 금액이 최저경매가가 된다. 따라서 100%에서 시작된 경매가격은 1회 유찰할 때마다 80%→64%→51%로 저감된다. 유찰횟수의 제한이 없어 3회 유찰하면 최저 매각가는 반값으로 떨어진다.

최근 경매시장에 나오는 3회 이상 유찰 물건은 20% 안팎이다. 입찰일에 100여건이 경매에 부쳐지면 20여건은 감정가의 반값에 입찰에 부쳐진다. 20%의 반값 경매 중에 10% 정도는 권리 상, 물건 상 하자가 있고, 나머지는 낙찰 후 별 이상이 없는 일반 물건들도 입찰에 부쳐진다. 3회 이상 유찰돼 경매시장에 나오는 물건들은 아파트와 연립·다세대, 주택과 함께 근린상가, 공장, 토지와 같이 비인기 종목들도 포함돼 입찰이 진행된다.

지난달 입찰에 부쳐졌던 서울 은평구 불광동 서강아파트(202㎡)는 감정가 8억원에서 4회 유찰해 3억2천768만원까지 떨어졌다가 입찰일에 2명이 경쟁을 벌여 3억6천600만원(낙찰가율 46%)에 낙찰됐다.

또 용인시 수지구 신봉동의 근린상가 1층(50㎡)은 감정가 2억7천만원에 입찰에 부쳐졌다가 3회 유찰돼 1억3천824만원까지 떨어져 낙찰가율 51%에 낙찰됐다. 최근 이런 반값 낙찰은 입찰 현장마다 흔히 볼 수 있는 사례이다.

▲ 반값 낙찰이 용이한 종목 골라라

유찰이 잦은 종목을 고르면 반값의 초저가 낙찰이 가능하다. 3회 이상 유찰이 잦은 종목은 입찰자들이 기피하는 종목들이 많다. 즉 대형아파트나 근린, 공장, 토지, 테마형 부동산 등이다.

이들 종목은 유찰이 잦아 감정가의 반값까지 떨어진 매물이 많다. 중대형 아파트는 부동산 시장이 소형 아파트를 선호하는 실수요자 중심으로 재편되면서 경매로 낙찰 받아도 되팔기 어려워 수차례 유찰해 반값 낙찰되는 ‘굴욕’을 겪는 일이 부쩍 늘고 있다.

근린상가 경매는 입찰 물건의 절반에 가까운 매물이 감정가의 절반 이하의 가격에 낙찰되는 게 대부분이다. 경기 침체와 함께 공급이 많은 지역 내 근린상가는 경매 물량이 풍부한데다 입찰경쟁이 낮다.

특히 상가 영업환경이 떨어지는 수도권 중심상가와 택지지구 내 근린상가, 역세권 테마상가의 경우 낙찰가율 30% 이하의 초저가 낙찰사례도 종종 있다.

유찰 시 저감률이 높은 지역 물건을 고르는 것도 한 방법이다. 통상 1회 유찰 시 20%씩 가격이 깎이는 것이 통례이다. 하지만 1회 유찰 저감률이 30%씩 되는 법원의 매물은 두 번만 유찰해도 반값으로 경매가 시작된다.

경매 물량이 늘고 입찰경쟁이 높지 않은 지역은 반값 낙찰이 가능한 물량이 넉넉한 편이다. 역세권 개발계획이 취소된 곳이나 부동산의 수요가 한정적이지만 공급이 풍부한 지역의 경우 낙찰가율은 50~60%대로 저조하다.

<자료제공=모네타(http://www.moneta.co.kr) 상담방법모네타 → 재테크칼럼>