A는 B로부터 C 아파트를 5억 원에 사기로 계약하고, 계약금 5천만 원 중 일단 1천만 원만 B에게 지급하였는데, 그 후 C 아파트 인근에 급행철도가 들어선다는 소문이 돌자 C 아파트 값이 갑자기 오르기 시작하였다.

그러자 B는 A에게 C 아파트를 팔기 싫어졌고, 이에 B는 A에게서 받았던 계약금의 2배인 2천만 원을 A에게 돌려주면서 “매매계약을 해제하겠다”고 일방통보를 하였다.

나아가 D가 B에게 C 아파트를 7억 원에 팔라고 하자 D에게 C 아파트를 판 후 소유권이전등기까지 마쳐 주었다.

매수인인 A의 입장에서는 황당하기 그지없는 사건이다. 특히 A가 C 아파트를 주거목적으로 사려고 했던 경우라면, 나아가 C 아파트로 이사 갈 것을 전제로 현재 살고 있는 집을 특정일에 빼주기로 한 경우라면, 더더욱 그렇다.

그러나 이미 B가 D에게 C 아파트의 소유권이전등기를 마쳐 주었으니, B에게 C 아파트를 내놓으라고 할 수는 없고, 결국 손해배상의 문제만이 남게 된다.

이 경우 A는 B로부터 얼마를 손해배상으로 받을 수 있을까?

먼저, B의 계약해제가 적법한가부터 살펴보자.

이와 관련하여, 계약금은 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 해약금으로 추정되기 때문에, 중도금이 지급되기 전에는 매수인이 계약금을 포기하고, 매도인이 그 배액을 상환하여 언제든지 매매계을 일방적으로 해제할 수 있다는 법리가 있다(민법 제565조 제1항 참조).

다시 말해, 만약 A가 B에게 계약금 5천만 원을 전액 지급한 경우라면, A가 5천만 원을 포기하거나 B가 A에게 1억 원을 지급하고, 각자 C 아파트에 관한 매매계약을 일방적으로 적법하게 해제할 수 있다.

그러나 위 사안처럼 A가 계약금의 일부만 지급하고 계약금을 전액 지급하지 아니한 경우라면, 이야기가 달라진다.

이유인 즉, 계약금 계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하는 요물계약으로서, 계약금이 전액 지급되지 않은 경우라면, 계약금 계약이 성립하지 아니하였다고 할 것이므로, 계약 당사자에게 민법 제565조 제1항에 따라 계약을 해제할 수 있는 권리가 발생하지 않기 때문이다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결 등 참조).

따라서 B가 A에게 2천만 원만을 돌려주면서 ‘매매계약을 해제하겠다’고 한 B의 계약해제의 의사표시는 적법하지 않다.

그리고 이와 같이 매매계약이 적법하게 해제되지 않은 상황에서 B가 D에게 C 아파트에 대한 소유권이전등기를 마쳐 주었기 때문에 B는 A에 대하여 채무불이행 책임을 져야 한다(A의 채무불이행이 없음을 전제로 한다).

그렇다면 A는 B에게 얼마를 손해배상으로 청구할 수 있는가? 이는 손해배상의 예정액을 얼마로 보아야 할 것이냐는 문제와 연결되어 있다. 지급된 계약금만을 손해배상의 예정액으로 볼 것인가, 지급하기로 한 계약금 전부를 손해배상의 예정액으로 볼 것인가의 문제이다.

부연하면, 부동산 중개업소에서 부동산 매매계약시 제공하는 ‘부동산 매매계약서’를 보면, ‘매도자 또는 매수자가 본 계약상의 내용을 불이행시 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다’는 손해배상의 예정액 규정이 부동문자로 기재되어 있다.

그리고 이 사건과 유사한 사안에서 대법원은 “매매계약이 일단 성립한 후에는 당사자 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이다. 계약금의 일부만 지급된 경우에 매도인이 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 그 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정계약금’이라고 봄이 타당하다”며 ‘지급하기로 한 계약금 전부를 손해배상의 예정액으로 본 후 이를 민법 제398조 제2항에 따라 감액한 원심 판결이 적법하다’고 판단하였다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결 참조).

따라서 감액될 여지는 있지만 A와 B가 작성한 매매계약서에 위와 같은 내용의 손해배상의 예정액 규정이 있다면, A는 B에게 1억 원을 손해배상금으로 청구할 수 있다.