공동주택관리의 투명성과 효율화를 위해서는 공동주택 관리제도개선과 대표회의 역할에 대해 현실에 맞지 않는 법규도 많지만 현행 법령과 규정에 위반되지 않도록 규정을 준수해야한다. 얼마 전 전국 중·대형 아파트에 대한 회계감사의 절반 이상이 부실감사인 것으로 드러났다.

국무조정실 정부합동 부패척결추진단은 국토교통부·지방자치단체·한국공인회계사회 등과 공동으로 실시한 3349개 아파트 단지 외부회계감사 보고서를 조사한 결과 53.7%에 달하는 1800개 단지에서 부실감사를 적발했다.

현재는 수치 조정이 있기는 하나 당시 부실감사 유형은 공사계약 검토 소홀 35.9%, 장기수선충당금 부과검토 소홀 28.0%, 감사업무 미참여 16.2%, 감사조사 미작성 2.8% 등으로 나타났다.

또한 300세대 이상 아파트 외부회계감사 의무화에 대해 업무처리 감사는 하지 않고 회계장부만 감사하면서 종전 보다 비용만 2∼4배 인상됐다. 과다한 감사비용을 줄이기 위해 1차적으로 자체감사를 실시한 후 감사결과를 공고한 다음 입주민 2/3 서면동의 결과에 따라 외부감사 실시여부를 결정하는 방안을 고려할 필요도 있다.

한편 소방법과 시설물안전관리, 승강기와 놀이터검사법 등이 강화돼 매년 검사비와 교육비 등이 증가하는 문제점과 이 문제를 해결하기 위한 전문가그룹회의를 구성하는 현실적인 개정이 요구된다. 공동주택 입주자대표회의와 관리주체는 관리의 중요성에도 불구하고 구성·운영이나 관리비 등을 둘러싸고 많은 갈등과 분쟁이 발생하고 있다.

공동주택 관리에서 제도와 운영에서의 문제점과 개선방안을 강구하고 위탁관리업체의 업무를 개선해 경제적이고 합리적인 관리가 이뤄지도록 해야 한다. 공동주택 관리현장에서는 장충금과 수선유지비의 구분에 대한 혼동으로 인해 장충금용도외 사용에 따른 문제가 발생할 수 있으므로, 장충금과 수선유지비를 구분하고자 할 때는 소요비용의 많고 적음이 아니라 대상 시설이 주요시설인지 여부와 단순하고 경미한 부품의 교체인지 여부를 판단해 장충금사용에 신중을 기해야 한다.

공동주택관리규약을 근간으로 하는 공동주택 관리체계는 동대표로 구성되어 중요사항을 의결하는 입주자대표회의, 비전문적인 입주민을 대신해 관리업무를 수행하는 관리주체와 이들을 지원 및 감독하는 지자체로 구성되어 있으며 입주민 권익보호와 효율적인 공동주택 관리를 위해서는 관리당사자의 자기역할 충실과 당사자 간 상호 견제와 균형이 필요하다.

수도권 지자체만하더라도 관내 주택관리 업체 중 절반이 넘는 수백 개의 업체가 등록요건도 미달한 부실업체로 부실관리에 따른 입주민 피해 우려되며, 부실업체 중 백여 개 업체 소속 국가기술자들 이백 삼십여 명은 해당 업체에 근무하지도 않으면서 불법으로 자격증만 대여한 것으로 추정되고 있다.

더구나, 영세한 주택관리업체들은 과당경쟁으로 위탁수수료 0원에 낙찰되는 사례까지 발생하고 있으며, 공동주택을 전문적으로 관리하기보다는 단순한 인력파견 업체에 불과하여 위탁관리제도 무용론마저 등장하고 있다. 더 나아가 주택관리업체들은 아파트 관리 업무를 수탁하기 위하여 입주자대표회의를 상대로 로비를 하면서 각종 비위를 자행하고 있는 등 입주민에게 전문적이고 효율적인 관리서비스 제공은 뒷전이다.

전반적인 공동주택 관리 부실로 주민생활 불편 및 막대한 국가자원 낭비우려가 있어 정부의 역할 재조정 등 공동주택 관리체계에 대한 보다 근본적인 개선이 필요하다. 현재의 공동주택 관리시스템은 관리주체의 전문성 부족, 입주자대표회의의 비민주성, 지방자치단체의 소극적인 자세 등으로 인하여 그 기능을 제대로 하지 못하고 있다.

공동주택 입주민의 자치역량 강화를 위한 다양한 형태의 맞춤형 교육도 강화되어야 한다. 입주자 대표·관리소장·입주민들을 대상으로 찾아가는 맞춤형 공동주택 마을학교를 열어 공동체 활성화 방안, 층간소음 해소 방안, 아파트 관리비 절감 방안 등 공동주택 관리의 이해를 돕는 다양한 교육을 적극적으로 실시해야한다.

이에 따라 공동주택관리도 시설물 유지관리를 위한 물리적 시설 중심인 하드웨어 관리에서 관리시스템 투명화와 윤리의식 강화 등의 소프트웨어 관리 중심으로 패러다임 전환이 이뤄져야 할 것이다.