[법률칼럼]공동주택의 리모델링에 관하여
[법률칼럼]공동주택의 리모델링에 관하여
  • 경기신문
  • 승인 2019.03.14 20:09
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  •   16면
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안선영법무법인 바른 변호사
안선영 법무법인 바른 변호사

최근 재건축에 대한 엄격한 규제로 인해 노후된 공동주택을 리모델링으로 개선하고자 하는 공동주택들이 있다.

리모델링은 지난 2001년 새롭게 도입된 제도로서, 사용승인일로부터 15년이 경과한 공동주택의 경우에는, 각 세대 주거전용면적의 30% 이내(주거전용면적이 85㎡ 미만인 경우에는 40% 이내)의 범위에서 증축이 가능하고, 기존 세대수의 15% 이내의 범위에서 세대수를 증가시키는 형태의 증축 및 기존 건물의 층수가 15층 이상이면 3개층, 14층 이하면 2개층을 수직으로 증축하는 것이 가능하다(주택법 제2조 제25호, 시행령 제13조 참조).

다만 리모델링을 실시하려면 비용이 발생하기 때문에 리모델링을 실시할 실익, 즉 사업성이 있어야 한다. 그리고 위 사업성과 관련하여 ‘세대간 내력벽 철거 가부’가 수년간 가장 큰 화두였고, 현재까지도 마무리 되지 못한 채 논란이 되고 있다.

부연하면, 주택법 시행령 제75조 제1항 및 [별표 4]가 공동주택의 리모델링 허가기준으로 ‘내력벽 철거에 의하여 세대를 합치는 행위가 아니어야 한다’는 규정을 두고 있는데, 위 규정을 ‘세대간 내력벽 철거를 일률적으로 금지하는 규정’으로 보아야 하는가의 문제가 오랜 기간 논의되어 왔고, 현재까지도 계속 논란이 되고 있다.

예컨대 옆으로 건축물을 증축해 주거전용면적을 늘릴 때, 기존에 있던 세대간 내력벽을 일부 철거하더라도 새로운 세대간 내력벽을 만들어 기준 층의 세대수 변경을 가져오지 않는다면 세대를 합치는 행위가 아니라는 해석과 세대간 내력벽을 철거하여 각기 다른 세대의 면적을 합치는 행위 그 자체가 세대를 합치는 행위라는 해석이 대립해 왔다.

국토교통부는 위 규정을 ‘세대간 내력벽 철거를 일률적으로 금지하는 규정’이라고 해석하고, 그 전제에서 2016년 2월 공동주택의 노후화를 억제하고 주거환경을 개선하기 위해 리모델링을 활성화하는 방안으로 ‘세대간 내력벽의 일부 철거를 허용’하여 다양한 평면을 계획할 수 있도록 주택법 시행령을 개정하겠다는 입법예고를 했다.

그런데 국토교통부는 입법예고를 한 후 얼마 되지 않아 안전상의 이유를 들어 ‘수직증축 리모델링 기술개발 및 연구과제의 결과 분석 후 2019년에 허용여부를 결정하겠다’고 입장을 변경하였고, 이로 인해 세대간 내력벽을 일부 철거하는 방식으로 리모델링 사업을 계획했던 리모델링 조합들은 준비했던 설계안을 폐기하거나 국토교통부의 최종 결정이 나올 때까지 기다렸다가 다시 사업을 준비할 수밖에 없는 상황이 됐다.

나아가 2019년 초로 예정되어 있던 입장발표는 2019년 말로 사실상 미루어졌는바, 이와 같이 불안정한 상황을 타개하기 위해 국토교통부는 세대간 내력벽 철거로 인한 위험성과 내진 설계가 되지 않은 공동주택과 같은 위험한 건축물의 리모델링 필요성 등을 비교형량해 조속히 입장을 표명해야 할 것으로 생각된다.

한편 국토교통부는 ‘조합원 이주 후 실시되는 2차 구조 안전진단 결과에 따라 설계변경이 필요한 경우 조합원별 추가 사업비 분담금안에 관하여 반드시 총회의 의결을 거쳐야 한다’는 규정(주택법 시행규칙 제7조 제5항 제7호)을 신설하고 2019년 2월 15일부터 같은 해 3월 26일까지 입법예고를 한다고 밝혔다.

위 규정은 리모델링에 대한 안전진단 결과를 반영하기 위하여 설계변경이 필요할 경우 총회의결을 거치도록 함으로써, 조합원들이 설계변경으로 인해 분담금을 추가로 부담할 수 있다는 점을 인지하고 의사결정을 할 수 있도록 한 규정이다.

그리고 이와 같은 합의를 도출해 내기 위한 총회에는 조합원의 20% 이상이 직접 출석해야 한다(주택법 시행령 제20조 제5항 참조).

참고로 조합설립에 찬성한 조합원이라도 추후 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있고, 탈퇴하거나 제명당한 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다(주택법 제11조 제7, 8항 참조).


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