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[법률칼럼]지역주택조합 가입시 유의점 1

 

 

 

 

 

지역주택조합은 무주택자이거나 전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유하고 있는 사람들이 자주적으로 결성한 단체로서, 토지매입, 주택건축, 분양사업을 직접 조합이 사업시행자가 되어 주도한다.

이에 이론적으로는 아파트 건설에 관련된 사업 일체를 조합이 직접 시행하기 때문에, 즉 시공사나 시행사가 중간에서 가져가는 수익이 없고, 분양과정에서 드는 광고비용을 줄일 수 있기 때문에, 시세보다 훨씬 저렴한 가격에 내집 마련의 꿈을 이룰 수 있다는 장점이 있다.

실제로 많은 무주택자들이 ‘분양가가 시세보다 상당히 낮은데, 주택청약통장도 필요 없고, 가점도 필요 없다’는 말에 혹하여 지역주택조합에 가입하고 있다.

그러나 지역주택조합이 성공한 사례는 많지 않다.

이에 이하에서는 여러 판례 사안들을 통해 지역주택조합 가입시 고려해야 할 사항들에 대해 논해보고자 한다.

먼저 조합가입계약 체결시 ‘향후 사업계획승인시 사업계획(설계, 자금계획, 사업규모 등)이 변경, 조정될 수 있음을 인지하고 이에 이의를 제기하지 않는다’는 내용의 각서를 제출하거나 이와 같은 내용이 계약서에 기재되어 있는 경우가 많다. 그러나 이와 같은 기재가 있는 경우 향후 해제가 어려울 수 있으므로 신중해야 한다.

사례를 통해 살펴보자.



Q. A는 B조합과 ‘C아파트 D동 E호를 2억 3천만 원에 공급받는 내용’의 지역주택조합 가입계약을 체결하였고, 위 계약에 따라 B조합에게 1, 2차 계약금과 업무추진비를 지급하였다.

당초 B조합은 1천120가구 규모의 아파트를 신축할 계획이었으나, 사업부지 중 일부가 확보되지 못함에 따라 1천가구만 신축하는 것으로 사업계획이 변경되었고, 그 결과 D동의 신축은 무산되었다.

이에 B조합은 A에게 ‘다른 동, 호수의 아파트로 변경될 수 있다’고 안내했지만, A는 B조합에게 조합가입계약의 해제를 통지하였다.

참고로 A는 B조합에게 조합가입계약 체결시 ‘본인은 B조합에 가입함에 있어 후일 아파트 단지 배치 및 입주시 면적과 대지지분이 다소 차이가 있어도 이에 이의를 제기하지 않는다. B조합이 결정하고 추진한 조합업무에 대해 추인하며 향후 사업계획승인시 사업계획(설계, 자금계획, 사업규모 등)이 변경, 조정될 수 있음을 인지하고 이에 이의를 제기하지 않는다’는 내용의 각서를 제출하였다.

A의 B조합에 대한 해제는 적법할까?



A. 결론부터 이야기하면, ‘적법하지 않다’고 판단될 가능성이 높다.

이유인 즉, 지역주택조합 사업은 통상 조합이 설립되기 전에 미리 조합원을 모집하고, 조합원이 납부한 분담금 등으로 사업부지를 일부 매수하거나 사용승낙을 얻은 이후에 조합설립 인가를 받아 주택을 건축하는 방식으로 진행되므로, 그 진행과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들이 많고, 이로 인해 최초의 사업계획이 변경되는 사정이 상당히 발생할 수 있기 때문이다(대법원 2014년 6월 12일 선고 2013다75892 판결 참조).

이에 대법원은 “조합원이 지역주택조합에 가입계약을 체결할 때, ‘사업진행과정에서 계약의 내용과 다르게 조합원으로서의 권리·의무가 변경될 수 있음’을 전제로 계약을 체결했다면, 그러한 권리·의무의 변경이 당사자가 예측가능 한 범위를 초과하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 조합의 채무불이행으로 보아 계약을 해제할 수 없다”는 입장이다(대법원 2019년 11월 14일 선고 2018다212467 판결 참조).

실제로 대법원은 위 사안에서 “변경된 사업계획에 의하더라도 신축되는 아파트의 규모가 1천가구에 이르러, A가 당초 공급받기로 한 아파트와 비슷한 아파트를 공급받을 가능성이 있고, 지역주택조합 사업의 특성상 사업추진 과정에서 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 다수 발생할 수 있는데, A가 B조합에게 작성하여 제출한 각서에 ‘이에 대한 이의를 제기하지 않는다’는 내용이 기재되어 있다”는 이유를 들어 A의 해제를 적법하지 않다고 판단하였다.

그러므로 조합가입계약 체결시 계약서나 징구되는 각서의 내용을 잘 읽고, 이해한 후에 계약을 체결해야 할 필요가 있다.

 









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