Q: A는 지역주택조합 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 분양받기 위해 가칭 B지역주택조합(이하 ‘B조합’이라고만 한다) 및 B조합의 업무대행사인 C와 조합가입 계약 및 조합업무대행계약을 체결한 다음, 이 사건 아파트의 시공자로 예정되어 있는 D명의 계좌에 조합원 분담금과 업무추진비를 입금하였다. 위와 같은 계약 체결과정에서 C는 A에게 C가 작성한 ‘분양상담자료’와 ‘헤럴드 생생뉴스에서 이 사건 아파트에 관하여 보도한 자료’를 보여주면서 ‘B조합이 현재 사업부지 중 80%에 관한 사용권원을 확보하여 2015년 10월 조합설립인가를 신청 예정이고, 2016년 5월 착공을 하여 2018년 2월 완공 후 2018년 6월 입주할 예정’이라고 설명하였다.

그러나 B조합은 위 계약체결일로부터 4년이 지난 현재까지도 사업부지를 확보하지 못하여 조합설립인가 신청조차 하지 못하고 있다.

이러한 상황에서 A는 A가 D명의 계좌에 입금한 분담금 등의 금원을 돌려받고 싶다. 그러나 B조합은 자산이 없다. 이에 A는 C를 상대로 불법행위에 기한 손해배상 청구 및 D를 상대로 계약 해제 등에 의한 분담금 등 반환청구를 하였다. A의 청구는 받아들여질까?



A: 위 사례는 실제 사례를 각색한 사례로서, 결론적으로 A의 청구는 받아들여지지 않았다. 이유인 즉, 원칙적으로 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말한다(대법원 2004년 5월 30일 선고 2002도 3455 판결 등 참조).

다만 상품의 선전·광고에 있어서는 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것이 일반적이므로 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여되고, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에만 기망행위에 해당한다(대법원 2009년 4월 23일 선고 2009다1212 판결 등 참조).

또한 주택법상 지역주택조합 사업은 통상 조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하여 조합원이 낸 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고, 그 후 조합설립인가를 받아 추가적으로 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 주택을 건축하는 방식으로 진행되기 때문에, 진행과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들이 발생할 수 있음을 전제로 한다(대법원 2014년 6월 12일 선고 2013다75892 판결 참조).

즉 이러한 지역주택조합의 특수성 때문에 계약의 해제나 취소가 쉽지 않다.

위 사례에서도 법원은 ‘C가 A에게 보여준 분양상담자료는 C가 소속직원을 교육하기 위해 만든 내부적인 문건에 불과하고, 생생뉴스의 보도자료 또한 일회성 홍보자료에 불과하여, 위 각 자료만으로는 C가 거래에 있어 중요한 사항에 관하여 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 A를 적극적으로 기망하였다거나 허위ㆍ과장 광고를 하였다고 인정하기 부족하다’며 A의 C에 대한 손해배상 청구를 기각하였다.

또한 법원은 A로부터 분담금 등을 입금받은 D에게 반환책임이 있는지에 관하여 ‘지역주택조합이 설립인가를 받기 전 단계에서 시공사와 공사도급가계약 등을 체결하면서, 조합원 모집, 사업부지 매입, 조합원이 납부한 금원의 관리업무 등은 지역주택조합의 권한과 책임으로 하고, 시공사는 조합설립인가 후 시공업무를 그 권한과 책임으로 하되 지역주택조합의 전문성 및 재정적 능력 부족을 보완하기 위하여 시공사가 지원ㆍ협조하기로 한 경우에, 지역주택조합과 시공사는 주택법상의 공동사업 주체에 해당하지 않을 뿐만 아니라, 민법상 조합관계에도 있지 않다’며 D의 반환책임을 부인하였다(대법원 2012년 4월 26일 선고 2010다8709 판결 등 참조).

나아가 ‘B조합이 아직까지 설립인가를 받지 못하는 등 사업진행의 정도가 지지부진한 것은 사실이나, B조합은 C를 통하여 지금까지 이 사건 아파트 총 381세대 중 242세대에 관한 조합가입계약을 체결하는 등 여전히 이 사건 아파트 신축사업을 계속 진행하고 있어 A에 대한 아파트 공급의무의 이행이 불가능할 것으로 여겨지지도 않는다’며 A의 해제 주장도 배척하였다.