김대중 정권이 신자유주의 시장경제 논리로 주택정책의 분양가 규제를 철폐하여 집값을 올리더니 노무현 정권은 국토 균형발전을 앞세운 신도시 계획을 발표하여 전국의 땅값을 폭등시켰다.

부동산 시세의 차익을 노린 투기가 기승을 부리자 시장경제 논리로 가격을 안정시킨다며 주택 공급을 늘리고 부동산 관련 세제강화하고 주택담보대출을 규제하여 수요를 줄였지만 땅값과 집값은 계속 치솟았다.

우리나라는 서울의 강남개발 등 신도시개발로 땅값이 상승하여 부자가 된 사람이 많아 돈 버는 수단은 부동산 투기밖에 없다고 인식하여 반세기 동안 계속된 부동산 대책이 실효를 거두지 못했다.

참여정부도 집권 4년을 허송하고 금년 들어 시장논리와 상반된 분양원가공개와 분양가상한제를 발동하여 집값을 하락세로 안정시켰지만 무리한 세제와 금융규제로 주택시장이 얼어붙게 만들었다.

부동산 문제는 우리나라만의 문제가 아니라 자유주의 시장경제가 갖는 체제상의 문제이다. 시장경제와 토지의 특성으로 빚어지는 제도적 모순이다. 무한정 공급되는 농산물과 공산품은 시장논리로 수요와 공급에 의해 시장가격이 안정된다.

그러나 공급이 한정된 택지에 건설된 주택은 시장논리로 계속 땅값과 집값이 폭등하여 부동산 투기로 이어져 각종 사회 문제를 야기하게 된다.

그래서 토지는 다른 재화와는 달리 사유 재로서보다 공익 재로서 규제가 필요하다는 토지공개념의 논리가 생겨났다. 18세기 토지 국유화론으로 시작하여 19세기 토지 사회주의로 생산수단 사유화의 폐지로서 토지의 국유화, 토지의 사용권만 사유화, 불로소득인 지대의 사유화 폐지 등 토지는 만인의 공유재산이라는 사상을 구체화한 여러 가지 토지공개념이 있다.

우리나라도 노태우 정권이 1989년 상위 5% 토지소유자가 전체 민간소유토지의 65.2% 소유하자 ‘택지소유상한법’ ‘개발이익환수 법’ ‘토지초과이득세 법’ 등 토지공개념 3법을 국회에서 통과시켰다.

토지초과이득세법은 1994년 헌법 불합치를 판정으로 1998년 12월 폐지했고 1998년 개발이익환수 법도 위헌판정, 1999년 택지초과소유 부담금제도 위헌판정을 내려 토지공개념 도입을 실패했다.

개발부담금제도 경제활성화를 저해한다는 이유로 2004년 전면 중지했다. 그러나 2005년 상위 5%가 전체 개인소유토지 82.7% 소유하자 정치권에서 토지공개념을 다시 거론해 부동산 보유세인 종합부동산세제를 입법화 했다. 종합부동산세와 사회주의 토지제도의 장기임대를 비교 분석해 통일 한반도의 토지정책에 대한 새로운 패러다임을 연구 준비할 때가 되었다.

중국 상해의 푸동신도시가 이룩한 단기간의 발전이 시장경제의 서울과 동경, 홍콩을 능가한 사실을 주목할 필요가 있다. 자유주의 시장경제보다 더 효율적인 강점이 사회주의 토지제도이다. 건설사업으로 상승한 토지가치를 100% 회수하여 재투자하는 토지공개념이 그 핵심요소이다. 동서 냉전체제 이후 소련이 붕괴되자 대부분의 사회주의 계획경제가 시장경제로 전환하고 있다.

체제 전환으로 국유화된 토지를 사유화해 생산성을 향상시키기보다는 양극화를 심화시켜 국가와 국민경제를 더 어렵게 만드는 시행착오를 범하고 있다.

시장경제에서 효율성 증대를 위해 기업의 소유와 경영을 분리하듯이 토지의 소유와 경영을 분리해서 시장경제의 약점인 부동산 문제를 해결할 대안을 찾아야 한다. 시장경제와 계획경제의 장점이 결합된 제3의 경제체제를 연구할 필요가 있다.

제3의 체제는 토지공개념을 도입하여 부동산 투기문제를 해결한 자유시장 경제체제이다. 제3의 경제체제는 전례가 없고 실현할 국가도 없어, 그 가능성을 부정하고 있다. 그러나 지구상에 유일하게 남은 체제 분단국가로서 중국과 일본을 극복해야 하는 통일 한반도만이 풀어야 할 과제이다.

제3의 체제는 통일 한반도가 세계 제일의 경쟁력을 회복할 수 있는 마지막 기회이다.