[부동산] 2차보금자리주택지구 입지분석
[부동산] 2차보금자리주택지구 입지분석
  • 홍성민 기자
  • 승인 2010.04.28 19:26
  • 댓글 0
  • 전자신문  11면
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물량 많고 입지·교통 굿·… ‘즐거운 나의집’ 잡아라
2차 보금자리주택지구의 사전예약이 다음달 7일부터 시작된다. 경기 부천 옥길, 시흥 은계, 구리 갈매, 남양주 진건, 서울 내곡·세곡2 등 6개 지구에는 모두 5만7천여 가구가 공급된다. 이 가운데 보금자리주택은 4만1천여 가구이며 이외 약 1만6천가구는 민간분양 물량이다. 국토해양부가 이 같은 내용의 2차 보금자리주택지구 지구계획안을 확정함에 따라 2차 보금자리 주택 지구 중 도내 4개지구의 입지와 전망을 되짚어 봤다.

 

부천 옥길지구
   

5천 가구 공급… 도내 가장 작은 규모
신규 택지지구 인접 쾌적한 주거여건
분양가 3.3㎡당 700~800만원선 예상


부천시 소사구 범박동, 옥길동, 계수동 일원에 133만㎡ 면적에 지정된 옥길지구는 서울 도심 서남측 18㎞지점에 위치, 서울권을 제외한 경기도 내에서 가장 작은 규모로 공급될 계획이다.
총 공급예정 가구수는 8천가구로 이 가운데 약 5천가구 가량이 보금자리주택으로 공급된다.
입지적으로 주변에 천왕지구를 비롯해 범박지구 등 최근에 신규로 조성된 택지개발지구 등과 가까워 쾌적한 주거여건이 특징이다.

또 서울외곽순환고속도로 및 제2경인고속도로 등과 가까워 광역 교통시설 이용이 비교적 용이한 점이 눈에 띈다. 게다가 지하철 1호선 역곡역 및 7호선 천왕역을 차량이나 마을버스로 이용할 경우 10분 정도에 접근가능하기 때문에 향후 입주시점에서 교통여건은 양호할 것으로 판단된다.옥길지구는 소사본동 그리고 범박동과 가까워 해당 주택가격에 상당한 영향을 받을 것으로 예측된다.
소사본동에 비교적 최근에 입주한 단지의 시세를 살펴보면 89㎡ 기준 3.3㎡당 1천만원 정도에 형성돼 있으며, 시흥시 은행동의 경우 900만원 초반에 가격이 형성돼 있다.

이곳 단지들의 가격선을 감안할 때 옥길지구의 예상분양가는 3.3㎡당 700~800만원 정도로 예측된다.
그러나 최근 수도권 집값 하락으로 옥길지구의 분양가가 800만원 초·중반대 책정되면 시세의 85%를 넘어설 수 있어 대박아파트라는 기대치에는 못 미칠 것으로 보인다.

 

 

시흥 은계지구
   

총 1만2천가구 중 9천가구 공급 예정
서울 내부·수도권 외곽 진·출입 용이
대야지구 등 개발따라 분양가 큰 영향


은계지구는 시흥시 은행동, 계수동, 대야동 일원에 위치, 면적은 약 203만1천㎡ 규모다. 이곳에는 총 1만2천가구가 공급되며 이 중 9천가구가 보금자리 주택으로 들어선다.
지구 남측으로 제2경인고속도로 그리고 지구 동측으로는 서울외곽순환도로와 접해있어 이용이 편리하며, 이 도로를 이용하면 서울 내부 및 수도권 외곽지역으로의 진출입이 편리하다.

특히 오는 2014년 경에 광명시를 지나는 강남순환도로로 이용이 수월해 향후 강남권 접근성의 크게 향상될 것으로 기대된다.
입지적으로 대야, 신천 재정비촉진지구 및 은행 재정비촉진지구와 접해 있어 해당 지구 개발에 따른 영향을 크게 받을 것으로 보인다.
전반적으로 시흥시 은행동은 중소형의 경우 3.3㎡당 1천만원 선 정도의 시세를 형성하고 있다. 대야동은 900만원 선에 육박한다.

대부분 오래된 아파트로 신규주택임을 감안하면 분양가가 700만원 후반대로 책정될 경우 실질적으로 인근보다 약 20~30% 저렴한 수준이 될 것으로 예상된다.
하지만 이곳 역시 옥길지구와 마찬가지로 가격이 하락하고 있다.
은계동, 계수동, 대야동의 아파트 시세는 지난해 12월 초 3.3㎡당 663만~866만원이었으나 올 4월에는 660~850만원 선으로 떨어졌다. 이에 국토부가 책정한 분양가 수준에 따라 청약자들의 관심도가 달라질 것으로 보인다.

 

 

남양주 진건지구
   

1만1천가구 최다물량 대단지로 조성
도심접근성 우수 수도권 거주자 인기
인프라 확충 등 향후 발전 가능성 커


진건지구는 남양주시 진건읍, 지금동, 도농동 일원에 소재하며 면적은 249만1천㎡ 규모로 총 1만6천가구의 공급가구 중 1만1천가구가 보금자리 주택으로 공급된다.
서울 인근에서 눈여겨 볼 지역으로 꼽히는 이곳은 도심과 접근성이 우수하고 교통이 편리해 수도권 인근 거주자들에게 인기가 높다.

거리상으로 봤을 때 서울 도심에서 동북쪽으로 17km지점에 있어 지리적 요건이 좋으며, 지하철 8호선이 연장되면 서울 강남까지 30내로 이동할 수 있다. 2차 보금자리 지구 중 하나인 구리 갈매지구와는 외곽순환도로를 사이에 두고 맞닿아 있다.
특히 이곳은 대단지로 조성되기 때문에 인프라 확충 등 향후 발전 가능성 면에서 보다 유리할 것으로 분석된다.

또 보금자리사업을 추진하고 있는 경기도시공사가 추후 진건지구와 인접하나 지금지구 1만가구를 통합해 ‘미니신도시급’으로 조성한다는 계획이다.
다만 진건지구는 차나 철도를 이용할 경우 서울지역으로의 진출입은 수월하지만 서울 중심권역에도달하기 위해서 1시간 정도의 통근시간이 필요하다.
또 진건지구와 인접한 중랑구 신내동지역이나 망우동 지역의 경우 서울지역에서는 가격이 상대적으로 낮은 곳으로, 신규단지가 희소하나 입지적 약점으로 인해 가격상승에 대한 기대감을 다소 떨어진다.

 

 

구리 갈매지구
   

올해 경춘선 갈매역·내년 별내역 개통
2013년엔 지하철 이용 서울이동 편리
실수요자 위주 접근… 경쟁률 낮을듯


갈매지구는 구리시 갈매동 일원이며 면적은 156만6천㎡ 규모다. 총 9천여가구의 공급물량 중 6천가구가 보금자리 주택으로 지어진다.
서울 도심에서 동북쪽으로 15㎞ 가량 떨어져 있으며, 중랑구 신내동, 남양주 별내지구 및 퇴계원과 인접해 있다.
바로 옆에 들어서는 남양주 진건지구와 비교해 서울과의 물리적인 거리는 더 가깝다.
2010년말 경춘선 복선전철 갈매역이, 2011년에는 별내역이 개통될 예정이다. 경춘선 복선전철은 지하철 6호선과 중앙선으로 환승이 가능하다. 입주예정시기인 2013년에는 지하철을 이용해 손쉽게 서울로 이동할 수 있다.

다만 평일에는 차량을 이용한 출퇴근 인구가 몰리고 주말에는 포천, 양평, 가평 등으로 향하는 나들이 수요가 많아 빈번한 교통 정체는 불가피하다.

1차 보금자리주택 지구 사전예약에서는 고양 원흥 및 하남 미사지구가 미달사태를 빚기도 했기 때문에 강남권에 비해 입지여건이 떨어져 100% 청약될 것으로 보이진 않는다.
특히 이곳은 인근 거주하는 실수요자 위주로 접근을 할 것으로 보여 경쟁률을 다소 떨어질 것으로 분석된다.

 


<자료제공=스피드 뱅크>

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