요즘 부동산시장은 ‘거래절벽’, ‘미친 전세금’, ‘하우스푸어’ 등으로 공황상태에 빠져있다. 정부의 부동산 대책이 중구난방으로 쏟아지고 있지만 그 효과가 지속적이지 못한데다, 정치권에서도 아직 가야할 방향에 대해 의견일치를 보지 못하고 있다.

정부는 우선적으로 취득세의 영구인하를 통한 거래활성화로 문제의 해법을 찾고자 하는 모양이다. 이로 인한 지자체의 세수부족을 보유세를 강화하는 방안으로 논의 중이라는 얘기도 들린다. 여당은 중산층의 세수부담 증가 및 지방재정 양극화 등에 대한 비판이 강하게 제기되자 ‘부동산법안에 대해 야당과의 빅딜’이라는 카드를 꺼내고 있다는 소식도 들린다.

하지만 국민을 위해 사안별로 검토해서 집행해야 할 부동산 정책이 정치권의 빅딜로 결정되는 것은 여러 문제를 야기할 수 있다. 따라서 현재 논의되고 있는 부동산 정책 중 취득세의 영구인하와 전·월세 상한제 등이 부동산 거래 활성화에 미치는 영향을 살펴볼 필요가 있다.

부동산 시장에서는 기존 취득세의 한시적 감면 조치가 지난 6월로 끝남에 따라 예상대로 7월부터 거래량이 급감하는 거래절벽 현상이 나타났다. 이에 따라 정부는 거래활성화를 위해 취득세를 영구적으로 내리는 방안을 추진하겠다고 밝혔다.

부동산 거래 활성화 한계

취득세의 한시적 인하는 부동산 거래를 일시적으로 증가시킨 것이 사실이다. 하지만, 이것은 감면 조치가 수요를 진작시켰다기보다는 기존 수요자들이 취득세 인하의 이득을 보기위해 거래 시기를 조정함으로써 나타났던 효과가 크게 작용했기 때문이라고 볼 수 있다. 취득세 몇 백 만원을 절약하기 위해 계획에 없던 주택을 구매하는 수요자는 그리 많지 않은 것으로 볼 수 있다.

보통 주택 가격의 상승기에는 취득세율을 높인다 해도 투자수요가 증가하여 거래가 활성화되고, 주택 가격의 하락기에는 취득세율을 낮추어도 거래가 줄어드는 것이 일반적이다. 현재와 같이 주택시장이 오랫동안 침체된 상황에서는 취득세 인하와 같은 단기 정책에 의해 일시적으로 거래량이 늘어나더라도 결국 주택시장의 수급을 결정하는 중·장기 요인에 맞춰 수급이 회귀한다고 보는 것이 타당하다.

부동산 시장은 단기의 경기대책으로 볼 수 있는 금리나 취득세 관련 조세정책보다는, 고용과 주택공급 정책, 인구와 경제성장 등 중?장기적인 주택시장의 환경 및 구조적 요인에 의해 더 큰 영향을 받는다. 현재 한국사회는 급속한 고령화와 저성장이 구매력 감소와 주택수요 위축으로 이어지면서 주택시장의 전망도 밝지 않다.

따라서 거래절벽으로 인한 부작용을 막기 위해서는 일관성 있게 취득세율을 정하는 것이 중요하다. 취득세율을 내려서 주택거래를 활성화시키거나 주택시장을 정상화시켜 부동산시장을 연착륙시키려 시도하는 것은 다소 무리가 있어 보인다.

주거개념 변화 맞춰 제도 손질

디지털 사회로 산업환경이 바뀜에 따라 주거생활도 예전보다 많은 공간이동을 내포한다. 과거의 주거개념이 한 곳에 머물며 집안이나 이웃과 함께하던 기능이었던 반면, 요즘의 주거개념은 직장과 자녀 교육 등에 따라 잦은 이동을 하면서 주택이 소유(장기거주)보다 거주(단기거주)의 개념으로 변모하는 식으로 변하고 있다.

이러한 주거개념의 변화는 전월세 수요를 지속적으로 증가시키고 있으며, 전세대란도 일시적 현상이 아니라 전세주택의 공급이 늘어나지 않는 한 지속될 전망이다.

그런데 향후 전·월세 상한제의 도입 및 임대차계약의 갱신권을 통해 임차인의 거주 보장기간을 4~6년으로 늘린다면 과거 주택임대차보호법의 거주 보장기간을 1년에서 2년으로 늘릴 때처럼 일시적으로 전세보증금이 폭등하는 등의 부작용이 발생할 것으로 우려된다. 그럼에도 불구하고 이는 장기간 안정적인 주거생활을 보장하는 역할을 하는 양면성이 있음을 간과할 수 없다. 또 취득세를 영구적으로 인하하더라도 지금처럼 투자수익을 기대하기 어려운 주택시장의 침체가 지속되는 한 전세보증금이 폭등하더라도 임차인이 주택을 구매하는 수요자로 전환하는 게 쉽지 않을 것으로 보인다.

따라서 정부와 정치권은 현재 제기된 법안 가운데 전세보증금이나 소형주택에 대한 전월세 지원방안 등은 적극적으로 살려서 강구하고, 주거문화의 추세에 맞춰 안정적인 주거생활을 보장하는 임대차계약의 갱신청구권 등을 신설하는 것도 적극 검토해야 할 것이다.