한 해 예산 10조원… 66배 확대할 터
정비사업보완형 등 15개 모델 제시
정비사업 보완형, 블록형 재건축 건설
文대통령 5년 임기동안 50조원 투입
지방 공기업 등 3조원 자금 투자 유도
주택도시기금 여유자금 40조원 달해
공기업 부채 상황… 자금 조달 우려도
문재인 정부 도시재생 뉴딜정책
문재인 대통령이 대선공약으로 내세운 부동산 정책 중 가장 관심이 집중되고 있는 것이 ‘도시재생 뉴딜정책’이라 할 수 있다.도시재생 뉴딜의 정책방향이 구체화 되기 전에 벌써부터 지자체, 특히 기초단체를 중심으로 재생 후보지 및 도시재생 사업모델의 구체화를 위한 연구에 착수했다는 소식이 들리고, 중앙정부 산하의 한국토지주택공사(LH), 주택도시보증공사(HUG) 등 공공기관, 지자체의 지방공사 및 공기업 등도 발 빠르게 움직이고 있다.기존 신도시 개발이나 재개발·재건축 방식에서 벗어나 5년간 50조원을 투입해 도시재생 사업으로 쇠퇴한 구도심을 살리고 뉴타운 해제지역 등의 주거환경을 개선하겠다는 계획을 보더라도 이러한 관심을 받기에 충분하다.막대한 재원을 투입해 전 정부에서 추진하던 도시재생의 범위를 확장한 넓은 도시재생을 추진하려는 현 정부의 도시재생 뉴딜정책에 대해 알아보도록 한다.
■ 기존의 도시재생 사업
도시재생은 신도시 개발이나 뉴타운, 재개발·재건축 등 수익성 위주의 사업 형태로 진행돼 수익이 없는 낙후된 도심지역이 개발에서 배제되는 등의 문제를 발생시킨 종전 주거환경 개선사업의 대안으로 시작됐다.
도시재생은 철거 후 주택 및 기반시설을 건설하는 물리적 재생 대신 도로 등 필요한 기반시설을 지원하고 지역 특징에 맞는 주민 커뮤니티와 문화시설 등을 확충해주는 사회·경제적 재생이 추가된 개념이다.
정부는 2009년 지역발전위원회의 ‘도시재생 활성화 방안’ 보고를 시작으로 구체적인 지원 방안 마련에 돌입했고 2013년 6월 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법을 제정, 같은해 12월부터 시행에 들어갔다.
또 16개 부처 장관과 경제·산업·문화·복지·도시건축 등 각 분야의 민간 전문가가 참여하는 도시재생특별위원회를 구성하고 국가 차원에서 도시재생 사업을 종합적으로 지원하기로 했다.
정부는 노후도가 심각한 곳을 파악해 2014년 5월 처음 부산 동구 등 경제기반형 2곳과 서울 종로구 창신·숭인 등 근린재생형 11곳 등 13곳을 도시재생 선도지역으로 지정하고 국비 총 410억원의 지원을 결정했다.
2015년에는 국민주택기금의 명칭을 주택도시기금으로 바꾸고 도시재생의 기금 지원을 시작했다.
기존 지방세특례제한법 상의 도시활력증진사업을 도시재생 범주에 포함해 사업의 범위도 확대됐다.
이러한 움직을 토대로 정부는 2015년 지자체 공모를 거쳐 2차 도시재생 사업지구로 경제기반형 5곳, 중심시가지형 9곳, 일반근린형 19곳 등 총 33곳을 선정해 현재 특별법상의 도시재생 사업지구는 총 46개로 늘었다.
이처럼 정부 지원이 본격화된 지 3년 반이 됐지만, 도시재생 사업은 아직 이렇다 할 성과를 내지 못하고 있다.
도입 초기여서 준비에 시간이 걸리고 사업을 주도해야 할 지자체와 주민들의 인식도 부족해 속도를 내지 못하고 있기 때문이다.
도시재생보다 고층 아파트 단지가 건설되는 종전 재개발·재건축 방식을 선호하는 주민들이 적지 않은 점과 지원 예산이 적은 점, 범정부 차원의 컨트롤타워가 없다는 점 등도 문제로 작용했다.
■ 한 해 10조원 투입되는 도시재생 뉴딜정책
문재인 대통령의 도시재생 뉴딜은 커뮤니티센터 등 공동이용시설을 짓거나 도시 경관을 개선하는 기존의 도시재생에 더해 소단위 정비사업과 공공임대주택 공급 등을 통한 주거 개선사업이 가미된다는 점에서 차별화된다.
전 정부에서 추진하던 도시재생의 범위를 확장한 ‘광의의 도시재생’인 셈이다.
때문에 기존 1천500억원에 불과했던 한 해 예산도 10조원으로 66배가량 확대할 방침이다.
도시재생 뉴딜 사업안으로 ▲저층 주거지 재생형 ▲정비사업보완형 ▲역세권 정비형 ▲농어촌 복지형 ▲공유재산 활용형 ▲혁신공간창출형 등 6대 유형을 통해 15개 사업 모델을 제시하고 있다.
저층 주거지 재생형은 뉴타운 정비사업 해제지역과 저층 노후주거지구 등에 적용하는 것으로, 가로주택정비사업 등을 거쳐 정부와 지자체가 주택을 매입한 뒤 공공임대주택을 공급하는 방식이다.
정비사업 보완형은 사업성이 부족해 안전이 열악하거나 사업성이 없어 공공개입이 불가피한 구도심에 소규모 노후 주거지 정비사업(블록형 재건축) 형태로 진행한다.
역세권 정비형은 코레일 등이 보유한 노후 철도 역사 등에 청년주택을 지어 공급하고, 공유재산 활용형은 이전 공공청사나 군부대와 같은 공유재산을 지역 주민을 위한 대규모 공공시설로 재정비해 제공하는 것이다.
이러한 사업을 통해 주거공간은 물론 문화·업무공간, 상업공간, 혁신공간 등을 조성해 다양한 일자리를 제공하고 세입자·영세상인(젠트리피케이션) 등도 함께 보호한다는 복안이다.
■ 제기되는 문제점들... 차근차근 풀어가야
문재인 대통령은 도시재생 사업에 연간 10조원, 5년 임기 동안 총 50조원을 투입하겠다고 밝혔다.
대통령은 공약에서 정부가 20%인 연 2조원의 예산을 마중물 형태로 지원하고 주택도시기금에서 5조원을 융자·투자·출자 등의 방식으로 지원하겠다고 공개했다.
또 지자체와 한국토지주택공사, 한국철도공사, 한국철도시설공단, 한국자산관리공사와 같은 공기업과 SH공사 등 지방 공기업 등이 연간 약 3조원의 자금을 투자하도록 유도한다는 방침이다.
현재 주택도시기금의 여유자금이 40조원에 달해 기금 지원에는 문제가 없지만, 재정당국이 연간 2조원을 재정에서 차질없이 마련할 수 있을지, LH 등 공기업의 부채가 막대한 상황에서 다시 빚을 지고 연 3조원의 자금을 조달할 수 있을지에 대해선 우려가 적지 않다.
또 기존 도시재생 범주를 넘어 소규모 가로주택정비사업 등 개발이 접목되는 만큼 부동산 가격 상승을 부채질할 수 있다는 점과 원주민이 쫓겨나는 ‘젠트리피케이션’(Gentrification) 발생도 우려되는 대목이다.
이를 위해 국토교통부는 범 부처 협업 조직을 구성하는 한편, 사회 각계 전문가 그룹과 릴레이 토론회를 열어 도시재생과 관련한 의견을 수렴할 계획이다. 또 젠트리피케이션을 방지를 위해 도시재생을 계획할 때 도시계획 특례 등으로 저소득층의 주거지와 영세상인의 상업공간을 별도로 확보하는 것을 의무화하는 방안이 검토되는 것으로 알려졌다.
상가의 임대인과 임차인 간 상생협력이 이뤄지는 곳을 선정해 개발을 우선 지원하는 방안도 고려 중인 것으로 전해졌다.
한국건설산업연구원 관계자는 “공적재원 투자의 효과를 높이기 위한 민간의 아이디어 참여 및 자본 등 사업 참여 방안, 빠른 의사결정과 추진을 위한 사업 지원조기체계의 빠른 구축 등 여러 방안을 열어두고 논의할 필요가 있다”며 “새 정부의 도시재생 뉴딜에 큰 관심이 쏠리는 만큼 제대로 된 방향으로 정책이 추진되길 바란다”고 밝혔다.
/김장선기자 kjs76@
